Bankenbefragung von EY-Parthenon Immowirtschaft zittert wegen Finanzierungskosten
Warum steigende Zinsen den Markt weiter bremsen.
Die Immobilienwirtschaft wartet weiter auf eine klare Erholung. Nach Corona-Pandemie, Ukraine-Krieg, Energiekrise und Zinswende hatte sich der Markt zwischenzeitlich etwas stabilisiert. Doch nun rückt ein alter Belastungsfaktor erneut in den Vordergrund: die Finanzierungskosten. Eine Bankenbefragung von EY-Parthenon zeigt, wie stark die Sorge gewachsen ist. 90 Prozent der befragten immobilienfinanzierenden Kreditinstitute sehen steigende Finanzierungskosten als Herausforderung für den Immobilienmarkt. Im Vorjahr war es nur rund die Hälfte. Das zeigt: Die Branche rechnet nicht mit einer schnellen Entspannung.
Finanzierung als Schlüsselproblem
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Immobilienmärkte hängen stark von Finanzierung ab. Käufer, Projektentwickler und Bestandshalter arbeiten häufig mit Fremdkapital. Fremdkapital bedeutet geliehenes Geld, etwa Bankkredite.
Steigen die Zinsen, steigen auch die laufenden Belastungen. Dadurch werden Projekte schwieriger, Käufe unattraktiver und Anschlussfinanzierungen teurer.
Ein einfaches Beispiel: Ein Investor hat eine Büroimmobilie vor einigen Jahren mit günstigen Zinsen finanziert. Läuft die Zinsbindung nun aus, muss der Kredit zu deutlich höheren Konditionen erneuert werden. Wenn Mieten nicht ausreichend steigen oder Leerstände zunehmen, kann die Kalkulation schnell kippen.
Für private Käufer gilt Ähnliches. Höhere Monatsraten verringern die finanzierbare Kaufsumme. Dadurch sinkt die Nachfrage, besonders in Märkten mit hohen Kaufpreisen.
Verkäufer müssen dann länger warten oder Preiszugeständnisse machen.
Fälligkeitswelle erhöht den Druck
Besonders problematisch ist die sogenannte Fälligkeitswelle. Damit ist gemeint, dass viele bestehende Kredite in den kommenden Jahren auslaufen oder neu finanziert werden müssen. Laut EY-Parthenon halten viele Institute hohe Refinanzierungsvolumina in ihren Beständen. Bei rund der Hälfte der befragten Banken liegt der Anteil bei über 40 Prozent.
Das ist kritisch, weil alte Finanzierungen häufig aus einer Zeit niedriger Zinsen stammen. Werden sie nun erneuert, treffen höhere Zinsen auf Immobilien, deren Werte teilweise bereits gefallen sind. Banken müssen genauer prüfen, ob Sicherheiten, Erträge und Kreditstruktur noch zusammenpassen.
Hinzu kommt die gestiegene Quote notleidender Kredite. Notleidende Kredite, auch NPL genannt, sind Darlehen, bei denen Zahlungen ausfallen oder gefährdet sind. Am deutschen Immobilienmarkt hat sich diese Quote seit 2022 deutlich erhöht. Das macht Banken vorsichtiger und kann neue Finanzierungen zusätzlich erschweren.
Markt bleibt verhalten
Die Immobilienwirtschaft bleibt unter Druck. Steigende Finanzierungskosten treffen einen Markt, der bereits durch Zinswende, Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheit belastet ist. Die kommende Fälligkeitswelle verschärft die Lage zusätzlich, weil viele Kredite zu neuen Konditionen verlängert werden müssen."
Die Stimmung der Banken ist entsprechend zurückhaltend. Rund die Hälfte der Befragten erwartet für das laufende Jahr eine eher negative Entwicklung. Die andere Hälfte rechnet mit einer Seitwärtsbewegung. Eine erkennbare Trendwende wird vielfach erst ab 2029 erwartet.
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das eine längere Phase der Anpassung. Der Markt wird nicht nur durch Zinsen belastet, sondern auch durch Baukosten, Energieanforderungen, Regulierung und unsichere Konjunkturaussichten. Besonders schwierig sind Objekte, deren wirtschaftliche Grundlage schon vorher schwach war.
Betroffen sind vor allem:
- Immobilien mit hohem Fremdkapitalanteil,
- Projekte mit knappen Kalkulationen,
- Objekte mit Leerstand oder schwacher Mieterstruktur,
- energieineffiziente Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf,
- Anschlussfinanzierungen aus Niedrigzinszeiten.
Bei solchen Fällen reicht Abwarten oft nicht mehr aus. Es braucht realistische Bewertungen, neue Finanzierungsstrukturen und teilweise auch Preiszugeständnisse.
Bedeutung für Anleger
Für Anlegerinnen und Anleger ist das Umfeld anspruchsvoll. Immobilien bleiben Sachwerte und können langfristig stabilisierend wirken. Kurzfristig sind jedoch Finanzierung, Zinsniveau und Objektqualität entscheidender geworden.
Wer Immobilienfonds, Immobilienaktien oder direkte Objekte betrachtet, sollte nicht nur auf frühere Wertsteigerungen schauen. Wichtig sind Verschuldung, Laufzeiten der Kredite, Mieterbonität, Standortqualität und Sanierungsbedarf. Besonders bei gewerblichen Immobilien können wenige Faktoren große Wirkung haben.
Auch für Käufer gilt: Niedrigere Preise allein machen eine Immobilie nicht automatisch attraktiv. Entscheidend ist, ob Finanzierung, laufende Kosten, Mieterträge und Instandhaltung zusammenpassen.
Fazit
Die Immobilienwirtschaft bleibt unter Druck. Steigende Finanzierungskosten treffen einen Markt, der bereits durch Zinswende, Baukosten und wirtschaftliche Unsicherheit belastet ist. Die kommende Fälligkeitswelle verschärft die Lage zusätzlich, weil viele Kredite zu neuen Konditionen verlängert werden müssen.
Für Banken steigt dadurch das Risiko. Für Projektentwickler und Bestandshalter wird Planung schwieriger. Für Käufer sinkt die leistbare Finanzierungssumme. Eine schnelle Erholung ist deshalb nicht zu erwarten.
Der Markt wird selektiver. Gute Lagen, solide Mieter, tragfähige Finanzierung und energieeffiziente Gebäude gewinnen an Bedeutung. Schwache Objekte und knappe Kalkulationen geraten stärker unter Druck. Immobilien bleiben wichtig, aber sie verlangen wieder mehr Prüfung, mehr Eigenkapital und realistischere Erwartungen.
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