Greix-Analyse Wohnimmobilien breit streuen
Regionale Diversifikation als Renditequelle und Risikopuffer im Immobilienvermögen.
Viele Immobilieninvestoren kaufen dort, wo sie sich auskennen. Die eigene Stadt, die vertraute Region oder ein gut erreichbarer Standort wirken greifbarer als entfernte Märkte. Diese Nähe schafft ein Gefühl von Kontrolle, kann aber zu einer gefährlichen Konzentration führen. Wohnimmobilien sind keine einheitliche Anlageklasse. München, Duisburg, Berlin, Münster oder Chemnitz können sich in derselben Marktphase sehr unterschiedlich entwickeln.
Eine aktuelle Portfolioanalyse des German Real Estate Index, kurz GREIX, zeigt genau diesen Punkt. Die Analyse des Kiel Instituts für Weltwirtschaft in Zusammenarbeit mit Finvia kommt zu dem Ergebnis, dass sich räumliche Diversifikation bei Wohnimmobilien historisch ausgezahlt hätte. Zwischen 1995 und 2025 erzielte ein über mehrere Städte gestreutes Portfolio bei vergleichbarem Risiko einen um gut 27 Prozentpunkte höheren Endwert als ein marktgewichtetes Vergleichsportfolio.
Streuung wirkt auch bei Immobilien
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An Aktienmärkten gilt Streuung als Grundprinzip. Bei Immobilien wird sie dagegen oft vernachlässigt. Der Grund ist nachvollziehbar: Immobilien sind teuer, nicht beliebig teilbar und mit hohem Verwaltungsaufwand verbunden. Viele private Anleger besitzen deshalb nur eine oder wenige Objekte. Dadurch hängt der Anlageerfolg stark von einzelnen Standorten ab.
Die GREIX-Analyse zeigt, dass eine breitere regionale Aufteilung einen messbaren Unterschied machen kann. Das marktgewichtete Vergleichsportfolio erzielte laut Bericht einen annualisierten Preiszuwachs von rund 3,2 Prozent bei einem Risiko von 2,7 Prozent. Mit einer breiteren, optimierten Streuung wären bei vergleichbarem Risiko historisch knapp 3,6 Prozent pro Jahr möglich gewesen. Über drei Jahrzehnte summiert sich dieser scheinbar kleine Unterschied erheblich.
Wichtig ist die methodische Einordnung:
- Betrachtet wurden Eigentumswohnungen in 24 deutschen Städten.
- Grundlage waren GREIX-Kaufpreisindizes seit 1995.
- Die Berechnung folgte einem Markowitz-Ansatz.
- Berücksichtigt wurden nur Kapitalgewinne.
- Mieteinnahmen und Transaktionskosten blieben außen vor.
Damit liefert die Analyse keine vollständige Gesamtrendite. Sie zeigt aber sehr deutlich, welchen Beitrag räumliche Streuung allein über Preisentwicklung leisten kann.
Gewinner wechseln mit der Marktphase
Besonders interessant ist der Blick auf verschiedene Marktphasen. Die Analyse unterscheidet eine lange Seitwärtsbewegung bis Ende 2009, einen starken Boom von 2010 bis Ende 2021 und eine Korrekturphase seit 2022. Die optimale Städtemischung war in diesen Phasen nicht stabil. Sie veränderte sich deutlich.
In der Stagnationsphase waren ausgewogene Mischungen mit höheren Gewichten in Städten wie München, Bonn und Düsseldorf vorteilhaft. Während des Booms trugen vor allem Münster, München und Berlin effiziente Portfolios. In der Korrekturphase seit 2022 verschob sich das Bild erneut. Einige zuvor starke Märkte wie München, Stuttgart und Hamburg gaben nach, während Städte wie Duisburg, Dortmund und Chemnitz positivere Ergebnisse erzielten.
Das ist eine wichtige Lehre. Die Gewinner einer Marktphase sind nicht automatisch die Gewinner der nächsten. Wer nur auf vergangene Stärke setzt, kann in der folgenden Phase falsch positioniert sein.
Diversifikation als Verlustpuffer
Die GREIX-Analyse bestätigt ein Grundprinzip, das im Immobilienbereich oft unterschätzt wird: Streuung zählt. Wohnimmobilien sind lokal geprägt. Genau deshalb kann eine breite regionale Aufstellung helfen, Renditechancen zu verbessern und Risiken zu begrenzen."
Räumliche Streuung ist nicht nur ein Renditethema. Sie kann auch im Abschwung schützen. Wenn einzelne Städte fallen, müssen nicht alle Märkte gleich stark betroffen sein. Unterschiedliche Wirtschaftsstrukturen, Preisniveaus, Bevölkerungsentwicklung, Einkommen und lokale Nachfrage sorgen dafür, dass Immobilienmärkte nicht vollständig parallel laufen.
Gerade in der aktuellen Korrekturphase zeigt sich dieser Effekt. Laut GREIX-Bericht konnten effiziente Portfolios weiterhin positive Entwicklungen zeigen, obwohl viele Einzelmärkte bereits im Minus lagen. Das macht Diversifikation für Immobilien besonders relevant. Sie ersetzt keine Objektprüfung, kann aber das Risiko einer einseitigen Standortwette verringern.
Für private Anleger bedeutet das nicht, wahllos in viele Städte zu investieren. Es bedeutet, die regionale Konzentration bewusst zu prüfen. Ein einzelnes Objekt in einer Stadt kann wirtschaftlich sinnvoll sein. Es sollte aber als Teil des gesamten Vermögens betrachtet werden, nicht als alleinige Immobilienstrategie.
Fazit
Die GREIX-Analyse bestätigt ein Grundprinzip, das im Immobilienbereich oft unterschätzt wird: Streuung zählt. Wohnimmobilien sind lokal geprägt. Genau deshalb kann eine breite regionale Aufstellung helfen, Renditechancen zu verbessern und Risiken zu begrenzen.
Die Ergebnisse sollten dennoch nüchtern gelesen werden. Die Analyse betrachtet historische Preisentwicklungen, keine Mieten, keine Steuern und keine Transaktionskosten. Außerdem sind künftige Renditen und Korrelationen zwischen Städten nicht bekannt. Eine optimierte Rückrechnung lässt sich nicht einfach in die Zukunft übertragen.
Trotzdem bleibt die zentrale Aussage wertvoll. Wer Immobilien ausschließlich im eigenen Heimatmarkt kauft, kann Renditepotenzial verschenken und Klumpenrisiken aufbauen. Gute Immobilienstrategie braucht daher zwei Dinge: räumliche Diversifikation und ein Verständnis der jeweiligen Marktphase. So wird Wohnimmobilienanlage weniger zur Standortwette und stärker zu einem strukturierten Vermögensbaustein.
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