Steuern konkret Mieteinnahmen in der Anlage V
Eine vermietete Wohnung bringt nicht nur regelmäßige Einnahmen, sondern auch steuerliche Pflichten mit sich.
In der Einkommensteuererklärung werden die meisten Einkünfte aus der Vermietung einer in Deutschland gelegenen Immobilie in der Anlage V erfasst. Bei Ferienwohnungen und kurzfristiger Vermietung können zusätzliche Angaben in der Anlage V-FeWo erforderlich sein. Entscheidend ist nicht die Höhe der eingegangenen Miete allein. Besteuert wird grundsätzlich der Überschuss der Einnahmen über die abzugsfähigen Werbungskosten. Deshalb kann eine Wohnung trotz hoher Mieteinnahmen nur einen kleinen steuerpflichtigen Überschuss oder sogar einen Verlust erzeugen.
Die Anlage V betrachtet jedes Objekt getrennt
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Die Anlage V erfasst insbesondere Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen und Gebäudeteilen. Vermietet jemand mehrere Objekte, müssen die Einnahmen und Ausgaben grundsätzlich objektbezogen zugeordnet werden.
In der Erklärung werden typischerweise Angaben gemacht zu:
- Lage, Nutzung und Eigentumsverhältnissen der Immobilie,
- vereinnahmten Mieten und Umlagen,
- Werbungskosten wie Schuldzinsen, Reparaturen und Abschreibung.
Bei einer gemeinsam gehaltenen Immobilie kann zusätzlich eine gesonderte und einheitliche Feststellung erforderlich sein. Das betrifft etwa ein Mietshaus, das mehreren nicht zusammen veranlagten Personen gehört. Der jeweilige Anteil am Ergebnis wird anschließend in die persönliche Steuererklärung übernommen.
Miete und Nebenkosten gehören zu den Einnahmen
Zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählen nicht nur die reine Kaltmiete, sondern grundsätzlich auch die vom Mieter gezahlten Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen. Erstattet der Vermieter später einen Teil der Vorauszahlungen, mindert die Rückzahlung regelmäßig die Einnahmen im Zahlungsjahr.
Ein einfaches Beispiel:
Eine Vermieterin erhält monatlich 900 Euro Kaltmiete und 250 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Damit fließen ihr im Jahr insgesamt 13.800 Euro zu. Für die steuerliche Berechnung werden jedoch anschließend die Ausgaben abgezogen, die mit der Vermietung zusammenhängen.
Kautionen gelten dagegen nicht bereits bei Eingang als Mieteinnahmen, solange sie lediglich treuhänderisch verwahrt und später grundsätzlich zurückgezahlt werden müssen. Wird eine Kaution berechtigt einbehalten und beispielsweise mit ausstehenden Mieten verrechnet, kann sie zu diesem Zeitpunkt steuerlich relevant werden.
Viele laufende Kosten sind Werbungskosten
Werbungskosten sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen dienen. Sie mindern den steuerpflichtigen Überschuss. Typische Beispiele sind:
- Schuldzinsen für ein Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Immobilie,
- Grundsteuer, Gebäudeversicherung und bestimmte Verwaltungskosten,
- Reparaturen, Wartung und laufende Instandhaltung,
- Kosten für Inserate, Mietverträge, Steuerberatung oder Fahrten zum Objekt.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Zinsen und Tilgung. Die gezahlten Darlehenszinsen können bei entsprechendem Zusammenhang grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar sein. Die Tilgung vermindert dagegen lediglich die eigene Schuld und ist keine steuerlich abzugsfähige Ausgabe.
Auch das Hausgeld einer Eigentumswohnung darf nicht ungeprüft vollständig angesetzt werden. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind grundsätzlich noch keine sofort abziehbaren Werbungskosten. Steuerlich relevant werden sie regelmäßig erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für begünstigte Maßnahmen verwendet.
Der Gebäudeanteil wird abgeschrieben
In der Anlage V werden nicht einfach die erhaltenen Mieten eingetragen. Maßgeblich ist der Überschuss aus sämtlichen vermietungsbezogenen Einnahmen und den abzugsfähigen Werbungskosten. Neben der Kaltmiete gehören regelmäßig auch Nebenkostenvorauszahlungen zu den Einnahmen."
Der Kaufpreis einer Immobilie kann steuerlich nicht sofort vollständig abgezogen werden. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird vielmehr über viele Jahre verteilt abgeschrieben. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibbar.
Der Gesamtkaufpreis muss daher aufgeteilt werden in:
- den nicht abschreibbaren Anteil für Grund und Boden,
- den abschreibbaren Gebäudeanteil,
- gegebenenfalls besondere Wirtschaftsgüter wie eine Einbauküche oder Ausstattung.
Neben dem Kaufpreis können auch Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten anteilig in die Bemessungsgrundlage einfließen. Soweit sie auf das Gebäude entfallen, werden sie grundsätzlich ebenfalls über die Nutzungsdauer verteilt.
Die Höhe der jährlichen Abschreibung hängt unter anderem vom Baujahr, vom Zeitpunkt der Fertigstellung oder Anschaffung und von möglichen Sonderregelungen ab. Für bestimmte neue Mietwohnungen können zusätzlich besondere Abschreibungsmöglichkeiten bestehen.
Reparatur oder Herstellung macht einen Unterschied
Eine normale Reparatur kann häufig sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen werden. Größere Maßnahmen, die das Gebäude wesentlich verbessern, erweitern oder erst in einen nutzbaren Zustand versetzen, können dagegen Herstellungskosten darstellen. Diese werden nicht sofort abgezogen, sondern zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben.
Besondere Vorsicht ist in den ersten drei Jahren nach dem Kauf geboten. Übersteigen bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb dieses Zeitraums gesetzliche Grenzen, können sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Dann verteilt sich der steuerliche Abzug über viele Jahre.
Praxisnah bedeutet das: Der Austausch eines einzelnen defekten Fensters kann anders behandelt werden als eine umfassende Sanierung von Fenstern, Elektrik, Bad und Heizung unmittelbar nach dem Erwerb.
Verbilligte Vermietung kann den Abzug begrenzen
Wird eine Wohnung an Angehörige oder andere Personen deutlich unterhalb der ortsüblichen Marktmiete vermietet, können die Werbungskosten nicht immer vollständig berücksichtigt werden. Das Gesetz unterscheidet danach, in welchem Verhältnis die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht. Bei sehr niedriger Miete wird die Vermietung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.
Damit ein Mietverhältnis unter Angehörigen anerkannt wird, sollte es außerdem wie unter fremden Dritten ausgestaltet und tatsächlich durchgeführt werden. Dazu gehören ein klarer Mietvertrag, regelmäßige Zahlungen und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnungen.
Ein Verlust kann die übrige Steuer mindern
Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser kann grundsätzlich mit positiven Einkünften, beispielsweise aus einem Arbeitsverhältnis, verrechnet werden.
Ein typischer Fall ist eine neu erworbene Wohnung mit hohen Schuldzinsen und Abschreibungen. Bei 13.800 Euro Einnahmen und 16.000 Euro anerkannten Werbungskosten ergibt sich ein Verlust von 2.200 Euro. Dieser kann das zu versteuernde Einkommen reduzieren.
Voraussetzung ist allerdings, dass die Vermietung auf die Erzielung von Einkünften ausgerichtet ist. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung wird diese Absicht grundsätzlich angenommen. Bei Ferienwohnungen, häufigem Leerstand, verbilligter Überlassung oder wechselnder Selbstnutzung kann eine genauere Prüfung erforderlich werden.
Fazit
In der Anlage V werden nicht einfach die erhaltenen Mieten eingetragen. Maßgeblich ist der Überschuss aus sämtlichen vermietungsbezogenen Einnahmen und den abzugsfähigen Werbungskosten. Neben der Kaltmiete gehören regelmäßig auch Nebenkostenvorauszahlungen zu den Einnahmen.
Auf der Ausgabenseite sind vor allem Schuldzinsen, laufende Objektkosten, Reparaturen und die Gebäudeabschreibung relevant. Tilgungsleistungen sind dagegen nicht abzugsfähig. Besondere Aufmerksamkeit verlangen die Kaufpreisaufteilung, größere Renovierungen, Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft und verbilligte Vermietungen.
Die steuerliche Behandlung hängt von der konkreten Immobilie, ihrer Nutzung, der Finanzierung und der Art der Aufwendungen ab. Der Beitrag vermittelt daher nur einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle steuerliche Prüfung oder Beratung.
Freiräume schaffen für ein gutes Leben.
