Einordnung der Bankenabsicherung Hypothek oder Grundschuld?
Für einen Immobilienkredit benötigt die Bank Sicherheiten, die sie sich in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld beschafft. Auch wenn beide Möglichkeiten im BGB geregelt sind, gibt es doch gravierende Unterschiede.
Sowohl mit der Hypothek als auch mit einer Grundschuld eröffnet sich die finanzierende Bank Zugriff auf die Immobilie, sollte der Kredit nicht bedient werden. Verwirrend ist die Tatsache, dass als Hypothek auch der Kredit bezeichnet wird, für den die Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Hier ein Überblick:
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Hypothek: Ein Begriff, mehrere Bedeutungen
Grundsätzlich umschreibt der Begriff "Hypothek", dass eine Bank oder auch Bausparkasse das Recht hat, diese zur Besicherung des Kredites zu nutzen. Sie ist als eines der Grundpfandrechte im § 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt (BGB). Allerdings wird die Bezeichnung auch für den Kredit selbst genutzt, der mit der Eintragung einer Hypothek abgesichert werden sollte.
Grundschuld: Gleiche Regeln, wichtiger Unterschied
Ein weiteres Grundpfandrecht, nämlich die Grundschuld, funktioniert nach denselben Rechten, fußt aber auf dem § 1191 des BGB. Die Grundschuld ist jedoch vollkommen unabhängig vom damit zu sichernden Darlehen. Sie kann also bestehen bleiben, ist die Baufinanzierung bereits getilgt, und somit für ein neues Darlehen genutzt werden. Die Grundschuld ist leichter zu handhaben als die Hypothek und vor allem flexibler, weswegen die Banken, Versicherungen oder Bausparkassen diese Variante bevorzugen.
Mit einem Grundpfandrechte kann die Bank direkt die Zwangsvollstreckung einleiten, sollte ein Kredit nicht mehr bedient werden und die Mahnungen fristlos bleiben."
Anhand der Einträge im Grundbuch kann die Bank bei der Kreditanfrage prüfen, ob es weitere Rechte an der Immobilie gibt. Entscheidend ist die Reihenfolge der Eintragungen, die den jeweiligen Rang bestimmt. Sollte es zur Verwertung kommen, werden die Ansprüche der Gläubiger entsprechend der Rangfolge bedient.
Über die Höhe der jeweiligen Grundschuld hinaus wird eine Verzinsung vermerkt, die in der Regel deutlich höher als für die Baufinanzierung selbst ausfällt. Allerdings wird dieser Zinssatz nur interessant, sollte es zur Zwangsversteigerung kommen: Die Bank kann dann mehr verlangen als mit der Grundschuld besichert wurde.
Sicherheit für Banken, Versicherungen und Bausparkassen
Mit der Eintragung dieser Grundpfandrechte spart sich die Bank den Umweg über eine Klage, sondern kann direkt die Zwangsvollstreckung einleiten, sollte ein Kredit nicht mehr bedient werden und die Mahnungen fristlos bleiben.
