Was Mieter wissen sollten Kündigungsgrund Eigenbedarf, ein erprobtes Mittel

In vielen deutschen Städten herrscht Wohnungsnot, und die Suche nach bezahlbarem Wohnraum wird für immer mehr Menschen zur Belastung. In diesem angespannten Umfeld greifen Vermieter zunehmend auf das rechtliche Mittel der Eigenbedarfskündigung zurück, um bestehende Mietverhältnisse zu beenden.

Während Eigenbedarf im Mietrecht ausdrücklich vorgesehen ist, birgt dieses Instrument erhebliches Konfliktpotenzial. Mieter fühlen sich oft schutzlos ausgeliefert, wenn sie von einer Eigenbedarfskündigung betroffen sind. Doch das Gesetz sieht auch für sie Schutzmechanismen vor.

Eigenbedarf: Was das Gesetz sagt

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Der § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) erlaubt Vermietern, Mietverträge wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Angehörige oder Mitglieder seines Haushalts benötigt. Typische Beispiele sind:

Der Vermieter möchte selbst in die Wohnung ziehen.
Ein Kind oder ein Elternteil des Vermieters benötigt die Wohnung.
Eine Pflegekraft oder Haushaltshilfe soll dort untergebracht werden.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarf detailliert begründen. Pauschale Angaben wie „Ich benötige die Wohnung für mich selbst“ reichen nicht aus.

Der Vermieter muss klar darlegen, wer in die Wohnung einziehen soll und warum diese Person ausgerechnet diese Wohnung benötigt.

Missbrauch des Eigenbedarfs: Ein häufiger Konfliktpunkt

Leider wird der Eigenbedarf nicht immer ehrlich geltend gemacht. In manchen Fällen dient er dazu, unliebsame Mieter loszuwerden oder die Wohnung später zu einem höheren Preis neu zu vermieten. Der sogenannte „vorgeschobene Eigenbedarf“ ist rechtlich unzulässig, aber für Mieter schwer nachzuweisen.

Anzeichen für möglichen Missbrauch

Die Kündigung erfolgt kurz nach einem Streit zwischen Vermieter und Mieter.
Die Wohnung wird nach der Kündigung nicht genutzt, sondern verkauft oder neu vermietet.
Es gibt keine nachvollziehbare Begründung, warum die Wohnung benötigt wird.

Rechte der Mieter bei Eigenbedarfskündigungen

Mieter sind nicht völlig schutzlos, wenn ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt wird. Es gibt mehrere Wege, wie sie sich gegen eine Kündigung wehren oder zumindest ihre Situation verbessern können:

Widerspruch wegen Härtefallregelung

Nach § 574 BGB kann ein Mieter der Kündigung widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Dies gilt insbesondere, wenn:

Der Mieter schwer erkrankt ist und ein Umzug seine Gesundheit gefährden würde.
Der Mieter im hohen Alter ist und kein vergleichbarer Ersatzwohnraum verfügbar ist.
Der Mieter Kinder hat, die eine Schule in der Nähe besuchen, und ein Umzug erhebliche Nachteile mit sich bringen würde.

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und gut begründet sein.

Prüfung der Kündigung

Mieter sollten die Kündigung durch einen Mieterschutzverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen. Häufig genügen Eigenbedarfskündigungen nicht den gesetzlichen Anforderungen, etwa weil die Begründung zu vage ist oder der Eigenbedarf nicht plausibel erscheint.

Angemessene Kündigungsfristen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab:

Bis zu 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist.
5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist.
Mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist.

Anspruch auf Ersatzwohnraum

In manchen Fällen sind Vermieter verpflichtet, dem gekündigten Mieter eine andere Wohnung anzubieten, die sie ebenfalls besitzen und die frei ist.

Nach der Kündigung: Was passiert, wenn der Eigenbedarf entfällt?

Wichtig ist, wachsam zu sein und sich nicht von drohenden Kündigungen einschüchtern zu lassen – denn häufig haben Mieter mehr Schutz, als sie glauben."

Wenn der Vermieter die Wohnung nach der Kündigung nicht für den angegebenen Eigenbedarf nutzt, sondern verkauft oder neu vermietet, können Mieter Schadensersatz fordern. Sie haben Anspruch auf Erstattung der Umzugskosten sowie auf mögliche Mehrkosten für die neue Wohnung.

Ein solcher Anspruch besteht jedoch nur, wenn Mieter nachweisen können, dass der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestanden hat oder später weggefallen ist, ohne dass der Vermieter sie darüber informiert hat.

Wie können Mieter vorsorgen?

Auch wenn sich Eigenbedarfskündigungen nicht immer verhindern lassen, gibt es Möglichkeiten, sich im Vorfeld zu schützen:

Prüfen Sie den Mietvertrag: Klauseln wie ein Kündigungsverzicht für die ersten Jahre des Mietverhältnisses können Sicherheit bieten.
Führen Sie ein Mietprotokoll: Halten Sie schriftlich fest, wenn der Vermieter Gründe für Eigenbedarf oder andere Pläne für die Wohnung äußert. Dies kann später als Beweismittel dienen.
Schließen Sie eine Rechtsschutzversicherung ab: Sie hilft, rechtliche Schritte gegen eine Kündigung ohne finanzielles Risiko einzuleiten.

Fazit: Rechte kennen und nutzen

Eigenbedarf ist ein legitimer Kündigungsgrund, doch Mieter müssen sich nicht alles gefallen lassen. Es ist wichtig, die Rechte und Pflichten von Vermietern genau zu kennen und bei Zweifeln frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen. In einer Zeit, in der bezahlbarer Wohnraum knapp ist, bleibt die Eigenbedarfskündigung ein emotional und rechtlich aufgeladenes Thema, das für viele Mieter existenzielle Konsequenzen haben kann.

Kategorie: Immobilie vermieten