Einschätzung UBS Blasenrisiko Münchner Immobilienmarkt
Der "Global Real Estate Bubble Index" ist ein Maß für das Blasenrisiko auf Immobilienmärkten rund um die Welt, der alljährlich von der Schweizer Großbank UBS in einem Bericht veröffentlicht wird. Im diesjährigen Report hat sich bezogen auf Deutschland vor allem in München das Blasenrisiko erhöht.
Die bayerische Landeshauptstadt gehört seit jeher zu den "teuersten Pflastern" hierzulande, wenn es um Immobilien geht. Die hervorragende Infrastruktur, die gute Wirtschaftskraft, die Nähe zu beliebten Ferienregionen im Süden und das spezielle "Münchner Feeling" ziehen Menschen zum Wohnen und Arbeiten an die Isar. Das treibt logischerweise die Preise. So auch im Verlauf der letzten zwölf Monate.
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München und Frankfurt im Bubble Index
UBS stellt für München im Schnitt eine zweistellige Preissteigerung bei Immobilien im Jahresvergleich fest. Bei den Städten mit einem Blasenrisiko liegt München damit im nationalen Vergleich an der Spitze und international gesehen weit vorne. Wie bei anderen "Blasenstädten" auch tragen nach Ansicht der UBS-Experten gute Konjunkturaussichten, höhere Einkommen und die niedrigen Kreditzinsen zu einem insgesamt höheren Blasenrisiko bei.
Noch nicht blasengefährdet ist laut UBS-Bericht Frankfurt. Aber die Main-Metropole gilt als überbewertet und ist im Städteranking des Reports deutlich nach oben geklettert. Hier wirken ähnliche Faktoren wie in München preistreibend. Auch die Erwartung, dass infolge des Brexits namhafte Finanzinstitutionen und deren Mitarbeiter sich in der Bankenstadt ansiedeln, dürfte zum Frankfurter Immobilienboom beigetragen haben.
Toronto an der Spitze, London etwas abgefallen
International gesehen führt in diesem Jahr die kanadische Metropole Toronto das Ranking an. Vancouver, eine weitere kanadische Großstadt, landet auf Platz vier. Auch in vielen europäischen Metropolen ist das Blasenrisiko deutlich größer geworden, neben München besonders stark in Stockholm und Amsterdam. Paris gilt zumindest ähnlich wie Frankfurt als überbewertet. Nur moderat überbewertet sind nach UBS-Ansicht die Schweizer Städte Zürich und Genf.
Wir raten unseren Mandanten Gewinne mitzunehmen."
Selbst für London wird weiterhin die Gefahr einer Immobilienblase gesehen. Jahrelang galt die britische Hauptstadt als der Immobilien-Hotspot schlechthin in Europa. Für Objekte in begehrten Londoner Lagen wurden zum Teil phantastische Preise bezahlt und selbst eine schlichte Wohnung war für Normalbürger kaum erschwinglich. Dieser Hype hat sich dank der Brexit-Entscheidung etwas abgeschwächt. Erstmals seit Jahren werden Immobilien in der Hauptstadt billiger - im Gegensatz zum Rest der Insel. Überteuert bleibt der Immobilienkauf an der Themse trotzdem.
Die Rolle des billigen Geldes
Einer der Wachstums- und Preistreiber, zumindest im Euro-Raum, sind sicherlich die anhaltend niedrigen Zinsen. Aber ähnlich wie bei Investments in festverzinsliche Wertpapiere, bricht mit erreichen der "Zins-Talsohle" eine ganz wesentliche "Antriebskraft" für zukünftige Preissteigerung weg. Die spannende Frage wird sein, wie reagieren die Märkte und insbesondere die Immobilieneigentümer auf steigende Zinsen. "Daher raten wir unseren Mandanten durchaus auch mal Gewinne mitzunehmen, sofern es wirtschaftlich, wie auch steuerlich Sinn macht", so Rainer Kargel, Geschäftsführer der WERTE.management Family Office und als Immobilienexperte zuständig für den Bereich Immobilienberatung.
Langfristige, kapitalstarke Investoren werden sich von steigenden Zinsen nur bedingt beeinflussen lassen. Aber spekulative Marktteilnehmer, die sich vermehrt im Markt befinden, werden dann schnell "kalte Füße" bekommen. Dann stellt sich nicht die Frage ob manche Blase platzt, sondern nur wann und wo sich die Preise wieder stabilisieren können.
