Die Risiken nicht unterschätzen Finanzierungen ohne Eigenkapital problematisch
Nicht ohne Grund warnen Verbraucherschützer regelmäßig davor, eine Baufinanzierung so ganz ohne Eigenkapital aufzustellen. Die Banken bieten diese Lösung zwar an, allerdings sind die Risiken für die Bauherren nicht zu unterschätzen.
Sobald Bauherren eine stabile Einkommenssituation vorweisen können, machen Banken eine Baufinanzierung auch über den kompletten Kaufpreis möglich. Teilweise gehen sie sogar darüber hinaus und finanzieren sogar die Kaufnebenkosten mit. Das mag auf den ersten Blick komfortabel erscheinen, birgt jedoch immense Risiken.
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Eigenkapital schafft Sicherheit in der Baufinanzierung
Je höher der Finanzierungsanteil in einer Immobilienfinanzierung ausfällt, desto anfälliger wird das gesamte Konstrukt: Können Bauherren nämlich die laufenden Kreditverpflichtungen nicht mehr bedienen, beispielsweise wegen Arbeitslosigkeit oder längerer Krankheit, steht die gesamte Finanzierung auf der Kippe. Die Bank wird nicht lange zögern und die Immobilie verwerten, um die offene Kreditsumme möglichst auszugleichen. Das gelingt jedoch nur selten, in der Regel liegen die Erlöse einer Zwangsversteigerung zehn bis 20 Prozent unter dem eigentlichen Marktwert. Die Differenz und allen weiter im Zuge der Verwertung anfallenden Kosten werden vom Bauherrn eingefordert, der mit seinem privaten Vermögen dafür haftet - nicht selten droht dann die Privatinsolvenz.
Der Immobilienmarkt kann rückläufig sein
Aber auch der Immobilienmarkt selbst kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedrohen: Verlieren Immobilien nämlich an Wert, weil sich die Marktsituation generell oder am konkreten Standort ändert, kann es ebenfalls zu Problemen kommen. Banken nutzen die finanzierten Immobilien nämlich als Sicherheit und führen regelmäßig Bewertungen nach aktuellen Gesichtspunkten durch. Sinkt der Marktwert einer finanzierten Immobilie dramatisch, dürfen sie weitere Sicherheiten nachfordern, um die daraus entstehenden Risiken abzufangen - so sehen es die vertraglichen Vereinbarungen vor.
Sinkt der Marktwert einer finanzierten Immobilie merklich, werden die Banken weitere Sicherheiten nachfordern."
Können Bauherren dann keine weiteren Vermögenswerte hinterlegen, kann die gesamte Baufinanzierung kippen: Die Bank darf auch dann die Zwangsvollstreckung initiieren, wenn die Kreditraten pünktlich bezahlt werden. Je mehr Eigenkapital Bauherren also aufbringen können, desto sicherer ist die Grundlage für eine reibungslose Baufinanzierung.
Risiken reduzieren
Unter dem Strich heißt das, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte nur in Erwägung gezogen werden, wenn Bauherren mit Sicherheit die laufenden Raten bedienen können. Gleichzeitig sollte der Kaufpreis in Berücksichtigung von Bausubstanz und Lage nicht überzogen sein. Damit reduziert sich nämlich das Risiko, dass sich die Preise in den nächsten Jahren drastisch nach unten bewegen könnten.
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