Schon in 2023 Steuerliche Veränderungen beim Erben und Verschenken

Die höhere Besteuerung versteckt sich im Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2022, das sich derzeit noch im parlamentarischen Verfahren befindet. Eine Verabschiedung vor Jahresende wird angestrebt. Sollte das gelingen, wären erstmals für "Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022" veränderte Bewertungsvorschriften anzuwenden.

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Höhere Besteuerung versteckt sich im (Bewertungs-)Detail

Dass es bisher wenig Resonanz gab, liegt vor allem daran, dass sich an den geltenden Freibetragsregelungen bei der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer nichts ändert, ebenso wenig an den Steuersätzen. Modifiziert wird die Immobilienbewertung. Dadurch ergeben sich unter Umständen beträchtliche rechnerische Wertsteigerungen - mit der Konsequenz, dass Freibeträge schneller überschritten werden und eine Besteuerung stattfindet. Der Wert des Objektes bestimmt dabei auch die Steuerlast.

Betroffen sind vor allem Immobilien, die nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Das sind üblicherweise Kapitalanlage- bzw. Mietobjekte. Beim Ertragswertverfahren setzt sich der Immobilienwert aus dem Ertragswert und dem Bodenwert zusammen. Der Ertragswert erfasst die zu erwartenden Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten - jeweils "nach heutigem Wert". Die marktübliche Verzinsung von Immobilien wird über den Liegenschaftszins berücksichtigt.

Laut Jahressteuergesetzentwurf soll künftig die bisher mögliche pauschale Wertermittlung der Bewirtschaftungskosten auf Basis eines Jahresmiete-Prozentsatzes entfallen. Der Wegfall der Pauschalierung wirkt wertsteigernd, wenn die tatsächliche ansetzbaren Bewirtschaftungskosten niedriger sind. Der Liegenschaftszinssatz soll zusätzlich gesenkt werden, was ebenfalls einen Wertsteigerungseffekt hat.

Werterhöhende Änderungen sind auch beim Sachwertverfahren vorgesehen. Die Ermittlung des Gebäudesachwerts wird aufwändiger und der bei der Bewertung anzuwendende Regionalfaktor erhöht sich von bisher 0,9 bis 1,1 auf künftig 1,3 bis 1,5 - je nach Region und Immobilie. Das Sachwertverfahren wird bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt, wenn kein Vergleichswert existiert.

Der Wegfall der Pauschalierung wirkt wertsteigernd."

Zeit zu handeln und sich beraten zu lassen

Dem Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland zufolge könnten sich durch die geplante Neuregelung Immobilienwerte von einigen Wohnhäusern und Eigentumswohnungen um 20 bis 30 Prozent erhöhen. Damit Immobilienübertragungen noch nach der alten Bewertung erfolgen können, muss der Notarvertrag noch in diesem Jahr abgeschlossen werden. Dafür ist nicht mehr viel Zeit. Trotzdem sollte man sich vor einer beabsichtigten Schenkung gut beraten lassen.