Insiderwissen Wie kann ich den Wert meiner vermieteten Immobilie steigern?

Das Ertragswertverfahren als Grundlage

Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es in der Praxis mehrere unterschiedliche Verfahren. Das für vermietete Wohnungen geläufigste Verfahren ist das Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird zurate gezogen, wenn es um die Festlegung des Ertrages geht, den eine Immobilie verspricht. Es geht dabei also um das Gewinnpotenzial, welches von einer Immobilie erwartet werden kann. Anders als bei anderen Verfahren geht es letztlich nicht direkt um den Wert des Gebäudes, sondern um den zu erwartenden Gewinn.

Entscheidend dafür ist nicht zuletzt die aufgerufene Miete für die Immobilie, die sich nach dem ortsüblichen Wert richtet. Interessant ist dieser Wert vor allem für Käufer. Durch das Verfahren können diese abwägen, wann sich die Investition in eine Mietwohnung lohnt.

Berechnet wird der Ertragswert dabei durch unterschiedliche Einflüsse. Zum einen ist der Bodenwert relevant. Dieser unterliegt Schwankungen und gestaltet sich unabhängig vom Wert der Bebauung an sich.

Der Wert des Gebäudes ist der zweite Faktor, den das Ertragswertverfahren berücksichtigt. Dieser sinkt mit den Jahren und dem Zustand. Daher lohnt es sich, stets ausreichende Investitionen in die Immobilie vorzunehmen.

Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie vornehmen

Ausgehend vom Ertragswertverfahren, das das Gewinnpotenzial der Immobilie angibt, gibt es die Möglichkeit, die Immobilie zu optimieren. Investitionen sind sinnvoll, um den Wert der Immobilie gleichmäßig auf einem hohen Niveau zu halten. Dies führt dazu, dass die erwartbaren Mieten ebenfalls nach oben gehen. Modernisierungsprozesse eignen sich dazu, um das Maximum aus der Miete rausholen zu können. Die Maßnahmen, die dafür getroffen werden können, sind vielfältig. Ein Beispiel wäre etwa der Einbau einer neuwertigen Heizungsanlage. Dadurch lässt sich die Miete im Rahmen eines Modernisierungsverfahrens anheben. Selbiges gilt für eine bessere Wärmedämmung, die stets an die aktuellen Verhältnisse angepasst sein sollte. Über modern eingerichtete Badezimmer mitsamt einer barrierefreien Gestaltung lässt sich ebenfalls eine Wertsteigerung Immobilien erreichen.

Generell ist es ratsam, in regelmäßigen Abständen immer wieder Maßnahmen an dem Gebäude vorzunehmen, um keine zu großen Wertverluste hinnehmen zu müssen.

Rechtliche Rahmenbedingungen für Mietsteigerungen

Zu beachten ist allerdings, dass nicht jede Maßnahme an der Immobilie automatisch als Modernisierung ausgelegt werden darf. Der Grat zwischen einer notwendigen Sanierung und Verbesserungen am Gebäude stellt sich in der Praxis als schmal dar. Wenn etwa elektrische Leitungen auszutauschen sind, handelt es sich nicht um eine gerechtfertigte Mietsteigerung. Anhebungen sind dagegen zulässig, wenn eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart wurde.

Des Weiteren kann es zu einer Steigerung auf den ortsüblichen Standard kommen. Dafür wird verglichen, was ähnliche Wohnungen in der Umgebung kosten. Dennoch wurde dafür die Grenze nach oben vom Gesetzgeber auf 20 Prozent gedeckelt. Darüber hinaus bedarf es einer schriftlichen Mitteilung und der erhöhte Betrag darf erst zwei Monate später eingezogen werden. Schließlich gilt es zu beachten, dass eine solche Anhebung nur alle 15 Monate zulässig ist.