Gerd Kommer Bei Wohnimmobilien ehrlich rechnen

Darauf weist Gerd Kommer hin, der Chef der Honorar-Finanzanlagenberatung Gerd Kommer Invest. Vielfach würden Investments in Wohnimmobilien "schön gerechnet" - eine gute Voraussetzung, dass das Kalkül am Ende nicht aufgeht oder unter den Erwartungen bleibt. Zwei wesentliche Punkte bei "Fehleinschätzungen": Wertsteigerungen und die Instandhaltungskosten.

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Rendite hängt von vielen Faktoren ab

Bei der Rendite einer Wohnimmobilie spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Wesentliche Ertragsgröße sind die laufenden Mieteinnahmen. Aber Mieterträge sind nicht Gewinne. Abzuziehen sind die Kosten des Objektes - insbesondere die Kosten für Instandhaltung und Finanzierung. Auch Risikokosten wie das Leerstandsrisiko sind anzusetzen. Der Kaufpreis einschließlich der Kaufnebenkosten und der zu erwartende Erlös beim Wiederverkauf müssen ebenfalls in der Investitionsrechnung berücksichtigt werden. Außerdem spielen steuerliche Gesichtspunkte eine Rolle - es gibt eine Vor- und Nachsteuerrendite.

Schwer kalkulierbar - Wertsteigerungen und Instandhaltungsaufwand

Während viele Größen wie der Kaufpreis, die Finanzierungskosten oder die erzielbaren Mieterträge bekannt sind oder sich recht zuverlässig abschätzen lassen, gilt dies bei anderen Größen wie Wertsteigerungen oder Instandhaltungskosten nicht. Sie stellen eine Rechnung "auf die Zukunft" bzw. mit Unbekannten dar.

Mit der einberechneten Wertsteigerung steigt automatisch die in Aussicht gestellte Rendite. Tatsächlich konnten Immobilien in den letzten Jahren vielerorts beachtlich an Wert gewinnen. Der Immobilienboom folgte auf einen langen Zeitraum mit einer sehr verhaltenen Preisentwicklung am Immobilienmarkt - manche sprechen von einem Nachholeffekt, andere sehen die Gefahr einer Blasenbildung. Fakt ist: aus den zum Teil immensen Preissteigerungen der letzten Jahre lässt sich nicht ohne weiteres auf die Zukunft schließen. Der Preisauftrieb kann sich fortsetzen, muss es aber nicht. Außerdem müssen Wertsteigerungen beim Verkauf erst einmal die Nebenkosten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerkosten) kompensieren ehe überhaupt ein Verkaufsgewinn erzielt wird. Erst nach zehn Jahren sind Gewinne aus solchen Geschäften steuerfrei.

Bei Häusern rechnet man mit 10 bis 30 Prozent höheren Kostenquoten als bei Wohnungen."

Bei den Instandhaltungskosten gibt es zwar Richtwerte. So wird etwa mit einer jährlichen Kostenquote von 1,4 Prozent des Zeitwertes gerechnet. Die tatsächlichen Instandhaltungskosten können aber erheblich davon abweichen. Alter, Zustand und Ausstattung der Immobilie haben Einfluss auf die Kosten.

Bei Häusern rechnet man mit 10 bis 30 Prozent höheren Kostenquoten als bei Wohnungen und es gibt ein Stadt-Land-Gefälle. In Großstädten ist die Instandhaltung wegen der tendenziell höheren Handwerkerpreise teurer.

Sinkende Mietrenditen zwingen zu ehrlicher Kalkulation

Die Mietrenditen waren vielerorts in den vergangenen Jahren rückläufig. Das gilt vor allem für begehrte Groß- und Universitätsstädte. Der Grund: die Preise sind hier stärker gestiegen als die Mieten. Die begrenzten finanziellen Möglichkeiten von Mietern wirken sich dabei ebenso aus wie Maßnahmen zur Begrenzung des Mietanstiegs - Stichwort: Mietpreisbremse, Mietendeckel. Umso wichtiger ist es, bei Renditekalkulationen ehrlich zu rechnen und eine fundierte Investment-Entscheidung zu treffen.