Verband der Pfandbriefbanken Die allermeisten Baufinanzierungen sind solide
Angesichts der vielerorts stark gestiegenen Immobilienpreise sehen manche Marktbeobachter bereits die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland - eine Befürchtung, die der Verband der Pfandbriefbanken nicht teilt. Er bemerkt zwar gelegentliche Übertreibungen, aber keine generelle Blasenbildung. Vielmehr gebe es gute Gründe für steigende Immobilienpreise.
Auch wenn in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München die Immobilienpreise nicht selten stärker stiegen als die Mieten, könne nicht von einem generellen Trend gesprochen werden, der die Bezeichnung "Blase" rechtfertige. Das sagt Dr. Louis Hagen, Präsident des Pfandbriefbanken-Verbandes. Eine in der Branche durchaus umstrittene Einschätzung.
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Gute Gründe, warum keine Blasenbildung vorliegt
Er nennt drei wesentliche Argumente, die die These von der Blasenbildung infrage stellen:
- Starke Preissteigerungen gebe es längst nicht flächendeckend. Sie beträfen vor allem begehrte Groß- und Universitätsstädte sowie attraktive Ballungsgebiete.
- Es bestünden fundamentale Gründe, warum die Immobilienpreise dort besonders steigen: die demografische Entwicklung, ein Trend zur Urbanisierung, die gute wirtschaftliche Situation und die niedrigen Zinsen sowie die Tatsache, dass das Immobilienangebot mit der Nachfrage oft nicht mitgewachsen sei.
- Die Immobilien seien immer noch solide finanziert. Der Eigenkapitalanteil liege im Schnitt bei 25 Prozent, auch wenn 100-Prozent-Finanzierungen durchaus vorkämen. Dabei werde aber besonders auf die Bonität geachtet, so Dr. Hagen. Außerdem strebten die Kreditnehmer möglichst lange Zinsbindungen an, um sich das günstige Zinsniveau langfristig zu sichern und Zinsrisiken zu minimieren. Auch das trage zur Solidität bei.
Geringere Belastung durch Finanzierungen im Zeitablauf
In einer 2015 durchgeführten Umfrage des Pfandbriefbanken-Verbandes wurde festgestellt, dass die durchschnittliche Zinsbindung zu diesem Zeitpunkt bei 14 Jahren lag. Der Zinssatz betrug im Schnitt 1,8 Prozent bei einer anfänglichen Tilgung von 3,1 Prozent. Sechs Jahre zuvor - im Jahre 2009 - hatte der Zins noch bei 4,7 Prozent gelegen und die anfängliche Tilgung lediglich 1,9 Prozent erreicht. Die zwischenzeitlich gesunkenen Zinsen haben sich demnach positiv bemerkbar gemacht.
Ein Preisverfall ist angesichts der Faktoren, die Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflussen, kurzfristig nicht zu erwarten."
Das zeigt sich auch bei der Kreditbelastungsquote - den Ausgaben für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen. Sie ist ebenfalls rückläufig - eine Folge niedrigerer Zinsen in Verbindung mit gestiegenen Einkommen. Sie liegt aktuell bei 23 Prozent. 1990 betrug die Quote noch 40 Prozent. Trotz der gestiegenen Immobilienpreise wirkt die Finanzierung also im Schnitt weniger belastend als in früheren Jahren. Auch das ist ein Argument gegen eine platzende Blase.
Kurzfristig keine Blase in Sicht
Dafür sieht Dr. Hagen keine Anzeichen, denn wenn eine Blase platze, gehe dies üblicherweise mit einem starken Preisverfall einher. Der sei aber angesichts der Faktoren, die Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflussen, kurzfristig nicht zu erwarten.
