Akzeptable Einkaufskonditionen ausloten Mietmultiplikator unter 20
Der Mietmultiplikator gibt Ihnen beim Erwerb von Immobilien als Geldanlage Aufschluss, welcher Kaufpreis für ein Objekt gerechtfertigt ist. Sie erfahren damit als Anleger, ob sich die Investition in eine zu vermietende Wohnung überhaupt lohnt.
Die historisch niedrigen Zinsen lassen Sie vermutlich nach Alternativen zu Bankeinlagen wie Festgeld oder Tagesgeld suchen. Bei gut einem Prozent Zinsen auf einen Kredit mit zehnjähriger Laufzeit rückt der Immobilienerwerb zunehmend in Ihren Fokus. Die niedrigen Zinsen machen einen Kauf zwar leicht möglich, allerdings sagen die nichts über die Rentabilität des erstandenen Objektes aus. Wenn Sie wissen möchten, welche Rendite die erworbene Immobilie langfristig erwirtschaftet, sollten Sie den sogenannten Mietmultiplikator zurate ziehen.
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Immobilienpreise steigen schneller als die Mieten
Vor diesem Hintergrund stellt sich vor allem eine Frage: Bis zu welchem Einstandspreis kann noch von attraktiver Rendite ausgegangen werden? Dazu kommt, dass Experten bei wieder steigenden Zinsen erhebliche Preisrückgänge in den Regionen mit zuletzt überdurchschnittlichem Anstieg erwarten. Dies ist in erster Linie in den deutschen Metropolen der Fall, da dort Wohnimmobilien in Toplagen wesentlich stärker überbewertet sind als in ländlichen Regionen. Die sehr hohen Preise drücken auf die Rendite, da sie sich nur teilweise auf die Mieten umlegen lassen.
Wie Sie die Rentabilität einer Immobilie messen können
Der Mietmultiplikator wird in Deutschland verbreitet zur Beurteilung von Immobilienwerten genutzt. Ihr individueller Multiplikator-Wert errechnet sich, indem Sie den von Ihnen zu bezahlenden Kaufpreis durch die erzielbare Jahreskaltmiete teilen. Idealerweise liegt Ihr Einkaufspreis bei weniger als dem 20-fachen Wert einer Nettomiete pro Jahr. Der Faktor 20 stellt eine Rendite bei etwa fünf Prozent in Aussicht. Der Faktor 16.7 weist auf eine Rendite von sechs Prozent hin, während bei Werten oberhalb von 20 die Erträge kontinuierlich fallen.
Ein Beispiel aus der Praxis zeigt Ihnen, warum Sie Mietmultiplikator-Werte über 20 meiden sollten:
- Wenn Sie eine Immobilie zum 25-fachen der erzielbaren Jahresnettomiete erwerben, beträgt die reale Bruttorendite lediglich vier Prozent.
- Brutto deshalb, weil von der Rendite noch circa 1.25 Prozent für die Instandhaltung abgezogen werden müssen.
- Von den verbleibenden knapp drei Prozent zahlen Sie durchschnittliche Kreditzinsen von 1.5 Prozent und haben somit nur einen geringen Betrag zur Tilgung frei.
Neben dem Mietmultiplikator können Sie alternativ eine alte, aber einfache Regel anwenden. Liegt der Quadratmeterpreis einer Immobilie bei 3.000 Euro, müssen Sie für jeden Quadratmeter zwölf Euro an Miete erzielen können. Experten meinen, dass Sie von dem Angebot Abstand nehmen sollten, wenn der Mietspiegel vor Ort derartige Mietpreise nicht zulässt.
