Immobilien-Investments Stabile Rendite durch geschickte Standortwahl

Der Immobilienmarkt kannte in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: nach oben. Die Preise sind an so gut wie allen Standorten zum Teil massiv gestiegen, sei es bei Wohn- oder bei Geschäftsimmobilien. Das hat natürlich mit dem Nullzinsniveau zu tun, mit der Attraktivität Deutschlands für internationale Investoren und einem steigenden Wohlstand.

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Indes könnte diese rasante Entwicklung nun fürs Erste vorbei sein. Die wirtschaftlichen Verwerfungen im Zuge der Corona-Pandemie lassen viele Experten zu dem Schluss kommen, dass zunächst nicht mit weiteren Anstiegen zu rechnen ist, vielleicht sogar mit einem gewissen Rückgang in den Bewertungsniveaus.

Wirtschaftlicher Aufschwung nach Corona

Das aber bedeutet nicht, dass Immobilien keine interessanten Anlageklassen mehr sind, im Gegenteil. Einstiege könnten jetzt vergleichsweise günstig werden bei einem gleichbleibend niedrigen Zinsniveau – mit der Aussicht, dass die Preise auch wieder anziehen, sobald der wirtschaftliche Aufschwung nach Corona kommt. Diesen sehen die Forscher im Jahr 2021, und zwar mit deutlicher Wucht.

Frühzeitig investieren

Daher hat sich nichts, dass substanzstarke Immobilien einen erheblichen Wert für ein Anlageportfolio darstellen, vor allem mit Blick auf das Ruhestandseinkommen geändert. Wer frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert.

Das zeigt eine Musterberechnung. Wer heute eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro erwirbt und mit 160.000 Euro zu durchschnittlich zwei Prozent finanziert, besitzt bei einer Mietrendite von vier Prozent nach 25 Jahren eine schuldenfreie Immobilie – und nach jetzigem Wert jährliche Mieteinnahmen von rund 8000 Euro.

Der Immobilienmarkt kannte in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: nach oben."

Aber freilich ist ein Immobilien-Investment kein Selbstläufer. Um eine Mietrendite von vier Prozent zu erreichen, müssen die Substanz der Immobilie und vor allem auch die Lage stimmen. Vier Prozent und mehr erreichen Investoren weder an internationalen High-Class-Standorten, an denen die Einstiegspreise mit dem 40-, 50- oder 60-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu hoch sind, noch in der wirtschaftsschwachen Peripherie. Dort liegen kaum Entwicklungspotenziale; die Risiken für Mietausfälle aufgrund einer zu niedrigen Nachfrage oder wirtschaftlicher Probleme bei Mietern sind gleichzeitig hoch.

Vermögensaufbau

Wichtig ist, sich sogenannte B- und C-Standorte anzuschauen. Das sind Lagen, die nicht besonders im Fokus stehen, die aber ein interessantes wirtschaftliches Umfeld besitzen und perspektivisch immer interessanter werden, beispielsweise als Hochschulstandort oder durch geplante Neuansiedelungen größerer Arbeitgeber. Dadurch verzeichnen sie einen vergleichsweisen hohen Zuzug – aber die Preise sind dennoch, gemessen an den Niveaus der Top-Lagen, niedrig. Die Chancen für Anleger sind also hoch, sich durch ein gezieltes Investment einen substanziellen Baustein zum Vermögensaufbau und der späteren Ruhestandsfinanzierung zu leisten.

Artikel von Manuel Wiegmann