Ist das eine echte Option? Baufinanzierung mit kurzer Laufzeit

Der Weg zu einer Baufinanzierung läuft in aller Regel immer nach demselben Schema ab: Am Anfang der Beratung steht das Erstgespräch mit dem Berater. Auf dem Prüfstand stehen die Ist-Situation sowie die kurz- und langfristigen Ziele der Baufinanzierung.

Bei den Baufinanzierungsvermittlern Hüttig & Rompf können die Kunden wählen, ob der Berater nach Hause kommt oder die Bauinteressenten eine Filiale aufsuchen. Anschließend wird auf Basis der erhobenen Daten ein Finanzierungsvorschlag ausgearbeitet, indem auch öffentliche Fördermittel berücksichtigt werden. Passt die Kalkulation zu den Vorstellungen der Bauinteressenten, wird die Finanzierungsanfrage an das potentielle Kreditinstitut verschickt.

So geht der Weg zur Baufinanzierung weiter

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Abbildung 1: Um eine solide, langfristig gesicherte Baufinanzierung abzuschließen, braucht es jede Menge Know-how. Baufinanzierungsvermittler können dafür sorgen, dass der Kreditnehmer bei der Gestaltung der Darlehensverträge größtmögliche Flexibilität genießt und wenig Risiko hat.

Die Anfrage wird an jene Kreditinstitute gestellt, die im Direktvergleich bereits mit einem attraktiven Preis-Leistungsverhältnis punkten konnten. Bei renommierten Baufinanzierungsvermittlern dauert die Anfrage etwa 24 bis 48 Stunden. Anschließend werden eben diese Rückmeldung sowie die in der Regel daraus resultierenden Darlehensverträge gemeinsam besprochen. Mit der Unterschrift geht die Baufinanzierung ihren weiteren Gang. Dann werden die Unterlagen zum Notar weitergeleitet. Der Baufinanzierungsvermittler bleibt über die gesamte Laufzeit hinweg Ansprechpartner und Berater. Dabei behält er etwaige Fristen im Blick und achtet stets darauf, Möglichkeiten zu eruieren, um Finanzierungsbausteine zu optimieren.

Diesen Weg beschreiten deutschlandweit jährlich zahlreiche Häuslebauer. Die Deutsche Bundesbank zeigt für den September 2019 8.966 Millionen Euro an Wohnungsbaukrediten für private Haushalte auf. Zum Vergleich: Im September 2018 waren es 7.495 Millionen Euro, im September 2017 waren es 7.701 Millionen Euro, im September 2016 waren es 7.930 Millionen Euro und im September 2015 waren es 8.434 Millionen Euro.

Ein entscheidender Wert ist die Kreditlaufzeit

Die Frage, wie lange eine Baufinanzierung dauern "darf" kann nicht ein-eindeutig beantwortet werden, denn dazu müssen sowohl die Art als auch die Höhe der Baufinanzierung zunächst geklärt werden. Als Faustregel gilt: Eine Baufinanzierung kann 15 bis 35 Jahre dauern.

Wie genau die Eigenheimbesitzer vorhersehen können, wie lange ihre Baufinanzierung läuft, liegt mitunter auch an der Art des Baudarlehens:

Ein Volltilgerdarlehen bietet Kreditnehmern die Sicherheit absehen zu können, wie lange das Darlehen läuft bis der Kredit vollständig abbezahlt ist. Diese Finanzierungsvariante wird von vielen als Sicherheitsvariante bezeichnet, da ganz klar ist, wann die Schulden getilgt sind. Allerdings lässt diese Kreditvariante keinerlei Spielraum (oder vielmehr nur einen umständlichen und kostenintensiven Spielraum) für vorzeitige Umschuldungen oder Tilgungen.
Das Annuitätendarlehen ist hier die flexiblere Variante, was allerdings auch bedeuten kann, dass es sich hierbei um die risikoreichere Variante handelt. Bei einem Annuitätendarlehen ist in der Regel die Zinsbindung fest vermerkt (also wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt); wie lange die komplette Vertragsdauer ist, ist jedoch in diesem Fall weit weniger durchsichtig, denn: Mit Ende der Zinsbindung muss ein neuer Vertrag geschlossen oder das Restdarlehen abbezahlt werden. Die Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank heißt im Fachjargon Prolongation; die Umschuldung impliziert den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Abbildung 2: Ob eine kurze Darlehenslaufzeit oder eine längere Darlehenslaufzeit die richtige Entscheidung ist, kann nur auf Basis valider Berechnungen erfolgen.

Experten empfehlen in aller Regel (vor allem bei der aktuell guten Zinslage und beim geringen finanziellen Spielraum der Kreditinteressenten), eine lange Zinsbindungen zu vereinbaren, denn diese sichert über einen langen Zeitraum hinweg die Sicherheit, was in puncto Baufinanzierung an Zinsen zu berappen ist. Ist das Kreditniveau übermäßig hoch, raten Experten zu einer kurzen Zinsbindungsfrist. Ebenfalls ein entscheidender Faktor ist das Eigenkapital, das zur Finanzierung zur Verfügung steht. Wer genügend Eigenkapital auf der hohen Kante hat oder mit hoher Sicherheit größere Einnahmen verzeichnen kann, der kann auch eine kürzere Zinsbindung vereinbaren.

Achtung: Sichere, größere Einnahmen können nicht das Einkommen sein, denn dieser Punkt kann sich schnell ändern. Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit, die Insolvenz des Arbeitgebers oder eine unvorhersehbare Krankheit des Arbeitnehmers können ein sicher geglaubtes Einkommen schnell dahinschmelzen lassen. Stattdessen gelten jene Kostenpunkte als "sicher", die beispielsweise über eine Versicherungspolice in die Baufinanzierung fließen können. Einige haben in jungen Jahren vorausschauend gehandelt und beispielsweise eine Lebensversicherung angelegt, die vielmehr einer Erlebensversicherung gleicht, weil sie in noch jungen Jahren zuteilungsreif wird und damit nicht der Absicherung der Rente dienen muss, sondern auch zur Finanzierung eines Wohntraumes oder zur Ablösung eines Bankkredits dienen kann.

Hinweis: Vor allem junge Familien setzen gerne auf eine lange Zinsbindung, weil sie in jungen Jahren mit der Hausfinanzierung starten und davon ausgehen, über lange Zeit hinweg den Kredit bedienen zu können. Zudem sind die monatlichen Raten dann meist moderat, was wiederum genug Spielraum für ein angenehmes Leben bietet. Was nur wenige wissen, ist, dass der Paragraph 489 des BGB jedem Kreditnehmer ein Schlupfloch bietet, der vorzeitig aus seinem Darlehensvertrag aussteigen möchte. Hierbei handelt es sich um das ordentliche Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist könnte das Kreditinstitut jedoch Gebühren erheben, die als Vorfälligkeitsentschädigung bekannt sind.