Immobilienmarkt Eigennutzer mit Problemen
Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt 2024 eine überraschende Entwicklung: Trotz gestiegener Baukosten und hoher Zinsen bleibt die Nachfrage stabil oder zieht sogar leicht an.
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) meldet für dieses Jahr eine positive Preisentwicklung, die auf eine anhaltend hohe Nachfrage trifft. Gleichzeitig stagniert das Angebot an verfügbaren Immobilien, was die Situation für potenzielle Käufer zunehmend schwierig macht. Doch insbesondere für Eigennutzer wird der Erwerb von Wohneigentum immer weniger attraktiv.
Preistreiber: Nachfrage trotz hoher Zinsen
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Die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien überrascht viele Marktbeobachter. Zwar haben die steigenden Zinsen die Finanzierungskosten erheblich verteuert, doch Immobilien gelten nach wie vor als sichere Anlageklasse, die Schutz vor Inflation bietet. Zudem spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Wohnraumknappheit: Besonders in städtischen Regionen bleibt das Angebot begrenzt. Neubauprojekte stocken aufgrund gestiegener Material- und Energiekosten.
- Attraktivität von Immobilien als Sachwert: Angesichts unsicherer Kapitalmärkte bleibt die Immobilie eine bevorzugte Anlageform für Investoren.
- Steigende Mieten: Die Entwicklung der Mietpreise macht den Erwerb von Wohneigentum in vielen Fällen weiterhin attraktiv, insbesondere für Kapitalanleger.
Eigennutzung: Immer weniger lukrativ
Für potenzielle Selbstnutzer sieht die Situation jedoch anders aus. Die Kombination aus gestiegenen Finanzierungskosten und hohen Kaufpreisen belastet Haushalte stark. Ein Blick auf die zentralen Faktoren:
1. Hohe Zinslast
Die gestiegenen Bauzinsen haben die monatliche Belastung für Käufer erheblich erhöht. Während vor wenigen Jahren noch Zinsen von 1-2 % üblich waren, liegen diese mittlerweile bei 4-5 %.
- Beispiel: Ein Darlehen von 400.000 Euro verursacht bei einem Zinssatz von 5 % monatliche Kosten von rund 1.700 Euro – ohne Tilgung.
Zum Vergleich: Bei einem Zinssatz von 2 % (wie es bis 2021 durchaus "normal" war) lag die monatliche Belastung ohne Tilgung bei knapp 700 €. Die Mehrbelastung liegt also in diesem realistischen Beispiel bei ca. 1.000 € - JEDEN Monat!
2. Hohe Nebenkosten
Neben dem Kaufpreis belasten Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten die Kalkulation erheblich. Diese können bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen.
3. Alternative Mietkosten
In vielen Fällen ist die monatliche Mietbelastung trotz steigender Mieten günstiger als die Finanzierung eines Eigenheims. Für viele Haushalte rechnet sich daher der Verbleib in der Mietwohnung.
Investoren dominieren den Markt
Langfristig könnte eine Entspannung nur durch eine verstärkte Förderung des Neubaus und eine Stabilisierung der Zinslandschaft erreicht werden. Bis dahin bleibt der Immobilienmarkt ein schwieriges Pflaster – vor allem für private Haushalte, die selbst einziehen wollen."
Der Immobilienmarkt wird zunehmend von Investoren geprägt, die auf die Vermietung abzielen. Kapitalanleger profitieren dabei von den steigenden Mieten und der Aussicht auf langfristige Wertsteigerungen.
1. Vorteil Steuerersparnisse
Für Investoren bietet der Erwerb von Immobilien steuerliche Vorteile, etwa durch die Abschreibung von Baukosten und die Absetzung von Finanzierungskosten.
2. Professionalisierung des Marktes
Private Anleger stehen dabei zunehmend in Konkurrenz zu institutionellen Investoren wie Immobilienfonds oder Versicherungen, die mit großen Kapitalvolumina agieren und den Markt weiter verknappen.
Probleme auf der Angebotsseite
Die stagnierende Angebotsentwicklung verschärft die Situation zusätzlich. Insbesondere der Neubausektor steht vor massiven Herausforderungen:
- Hohe Baukosten: Steigende Preise für Baumaterialien wie Beton, Stahl und Holz haben die Baukosten in den letzten Jahren stark ansteigen lassen.
- Fachkräftemangel: Der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften im Bauwesen verlangsamt viele Projekte.
- Regulatorische Hürden: Strengere Vorgaben im Bereich Energieeffizienz und Klimaschutz machen Bauprojekte teurer und zeitintensiver.
Langfristige Perspektiven
Der Markt für Wohneigentum bleibt angespannt, doch langfristig könnten sich einige Trends abzeichnen:
1. Regional unterschiedliche Entwicklungen
Während in Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt der Preisdruck anhalten dürfte, könnten in ländlichen Regionen die Preise moderater bleiben.
2. Rückkehr der Bautätigkeit
Sollten sich die Materialpreise stabilisieren und Förderprogramme wie das „Wohnen der Zukunft“-Programm der Bundesregierung greifen, könnte der Neubausektor wieder an Fahrt aufnehmen.
3. Steigende Bedeutung von Nachhaltigkeit
Immobilien mit hoher Energieeffizienz oder klimaneutraler Bauweise werden zunehmend nachgefragt. Dies könnte zu einer Differenzierung am Markt führen, bei der ältere, ineffiziente Immobilien an Attraktivität verlieren.
Fazit: Eine Herausforderung für Eigennutzer
Während Kapitalanleger weiterhin von den Entwicklungen am Immobilienmarkt profitieren können, wird der Erwerb von Wohneigentum für Selbstnutzer zunehmend zur Herausforderung. Hohe Zinsen, steigende Nebenkosten und eine angespannte Angebotslage machen den Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar.
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