Deutsche Gründlichkeit übertreibt Obergrenze für Immobiliendarlehen
Unter dem Stichwort "Makroprudenzielle Aufsicht" verbirgt sich ein Gesetzesentwurf, der Immobilienblasen vorbeugen soll. Allerdings gehen diese Bemühungen zu weit, Restriktionen bei Immobiliendarlehen sind zu befürchten - und das ohne Grund.
Die Aufsichtsbehörden sollen vom Gesetzgeber neue Instrumente zur Regulierung an die Hand bekommen, um gegen die Bildung von Immobilienblasen intervenieren zu können - so weit, so bedenklich. Immobiliendarlehen gehören zu einem der wenigen Bereiche im Finanzsektor, die bereits seit Jahren mit Augenmaß und Verantwortungsbewusstsein gehandhabt werden. Die Rechtfertigung folgt dann auch auf dem Fuß: Diese Zugriffsmöglichkeiten wären nur für den akuten Fall einer Immobilienblase vorgesehen - zumindest in der Theorie.
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Regulierung für Immobiliendarlehen - sinnvolle Vorsorge?
Vorgesehen sind demnach verschiedene Obergrenzen: Die Höhe der Immobiliendarlehen soll in einem bestimmten Verhältnis zum Wert der Immobilie, aber auch zum Einkommen der Kreditnehmer begrenzt werden. Darüber hinaus sollen die Zeitspanne, in der ein Teil des Darlehens getilgt sein muss, sowie die Höhe der Raten in der Relation zum Einkommen limitiert werden. Erfahrungsgemäß reicht die Legitimierung solcher Regeln bereits aus, um die Aufsichtsbehörde zur aktiven Anwendung zu animieren.
Zum Punkt Höchstgrenze für Immobiliendarlehen gibt es bereits einschlägige Erfahrungen in Europa, in Irland gilt das 3,5-Fache und in Großbritannien das 4,5-Fache des Jahreseinkommens. Was allerdings genau unter Jahreseinkommen zu verstehen ist, muss noch geklärt werden: das Bruttoeinkommen, das Nettoeinkommen, Nebeneinkünfte inklusive oder nicht? Hier bleibt zunächst abzuwarten, wie sich der Gesetzgeber detailliert einlässt.
Die Darlehenshöhe soll in einem bestimmten Verhältnis zum Wert der Immobilie, aber auch zum Einkommen der Kreditnehmer begrenzt werden."
Die Gefahr einer Immobilienblase - reell oder übertrieben?
Insbesondere in den Metropolregionen ist der Immobilienmarkt überhitzt, daran besteht kein Zweifel. Die Preise sind teilweise stark gestiegen, was einerseits dem knappen Angebot und andererseits natürlich den extrem niedrigen Zinsen geschuldet ist. Das ursprünglich vorgesehene Wohnimmobilienkreditregister ist zunächst vom Tisch: Mit den vielen Daten, die die Banken zu den ausgegebenen Immobiliendarlehen hätten melden müssen, sollte die Blasenbildung frühzeitig erkannt werden - allerdings liegen die relevanten Informationen der Aufsichtsbehörde ohnehin vor.
Nun soll in zwei Jahren eine EU-Lösung für dieses Register auf den Tisch kommen. An dieser Stelle hat sich die deutsche Gründlichkeit glücklicherweise nicht durchgesetzt, es wurde auf ein eigenes Register verzichtet. Allerdings übertreffen die angestrebten Regeln den Bedarf von vornherein: Die Baufinanzierung wird schon seit Jahren so sorgfältig bewerkstelligt, dass ein Handlungsbedarf schlichtweg nicht zu erkennen ist. Diese Regulierungswut sollte der Gesetzgeber hingegen auf andere Finanzmarktsegmente und vor allem die Beratungsqualität bei den institutionellen Vermittlern richten. Die einschlägigen Tests belegen immer wieder, dass private Anleger nicht ausreichend über Risiken informiert werden - bei Wohnimmobilien sieht die Finanzwelt deutlich besser aus.
