Zwei Wege zur Immobilienanlage REITs vs. offene Immobilienfonds

Immobilien gehören seit jeher zu den bevorzugten Anlageklassen von Privatanlegern und institutionellen Investoren.

Neben dem direkten Erwerb von Objekten bieten sich über Kapitalmärkte zwei wichtige Zugänge: Real Estate Investment Trusts (REITs) und offene Immobilienfonds. Beide Varianten ermöglichen eine Beteiligung an breit gestreuten Immobilienportfolios, unterscheiden sich jedoch in Struktur, Liquidität, Renditeprofil und regulatorischem Rahmen. Wer den für sich passenden Zugang sucht, sollte die Unterschiede genau verstehen – und den eigenen Anlagehorizont, Liquiditätsbedarf und Risikoappetit realistisch einschätzen.

REITs: Liquidität und Marktanbindung im Vordergrund

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REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung generieren und diese größtenteils an ihre Aktionäre ausschütten.

In vielen Ländern – etwa den USA, Großbritannien, Frankreich oder auch Deutschland – gelten REITs als steuerlich transparente Vehikel, die auf Unternehmensebene von der Körperschaftsteuer befreit sind, wenn sie bestimmte Ausschüttungsquoten und Portfoliokriterien einhalten.

Der große Vorteil von REITs liegt in ihrer täglichen Handelbarkeit.

Als börsennotierte Aktien können sie jederzeit gekauft oder verkauft werden – was für Anleger mit höherem Liquiditätsbedarf attraktiv ist.

Zudem reagieren REIT-Kurse sensibler auf Marktnachrichten, Zinserwartungen und konjunkturelle Entwicklungen. Das bietet Chancen für taktisch orientierte Investoren, erhöht aber auch die Volatilität.

Auch thematische Schwerpunkte sind möglich: So gibt es REITs, die sich etwa auf Logistikimmobilien, Gesundheitsimmobilien, Shoppingcenter oder Wohnquartiere spezialisieren – und damit gezielte Allokationen innerhalb des Immobiliensegments ermöglichen.

Offene Immobilienfonds: Stabilität, aber mit Strukturgrenzen

Offene Immobilienfonds (OIFs) richten sich traditionell an sicherheitsorientierte Privatanleger. Sie investieren in ein breit gestreutes Portfolio physischer Immobilien – meist Bürogebäude, Einkaufszentren oder Hotels – und erwirtschaften Erträge aus Mieteinnahmen und langfristigen Wertsteigerungen.

Im Unterschied zu REITs sind OIFs nicht börsennotiert, sondern werden in der Regel über Banken und Vermögensberater vertrieben. Die Anteilspreise werden regelmäßig auf Basis von Gutachten ermittelt, nicht durch Angebot und Nachfrage an einem Markt. Das führt zu deutlich geringerer Volatilität – allerdings auch zu begrenzter Flexibilität: Rückgaben sind oft nur mit Kündigungsfristen möglich, und während angespannter Marktphasen können Rücknahmen sogar temporär ausgesetzt werden.

Seit der Finanzkrise gelten für OIFs in Deutschland strengere Regeln: Haltefristen von mindestens 24 Monaten und Rückgabeankündigungen sind verpflichtend. Dies soll Liquiditätsengpässe auf Seiten der Fonds vermeiden, schränkt aber die kurzfristige Verfügbarkeit des Kapitals für den Anlager ein.

Rendite und Risikoprofil im Vergleich

Die Entscheidung zwischen REITs und offenen Immobilienfonds sollte sich weniger an einem grundsätzlichen „besser oder schlechter“ orientieren, sondern an den individuellen Bedürfnissen und Strategien. Beide Instrumente haben ihren Platz in einer langfristig ausgerichteten Vermögensstruktur. Während REITs sich für renditeorientierte Anleger mit höherer Risikotoleranz und Liquiditätswunsch eignen, sind OIFs vor allem für sicherheitsorientierte Investoren mit planbarem Kapitalbedarf eine sinnvolle Lösung."

Beide Vehikel bieten Zugang zu realen Vermögenswerten – unterscheiden sich jedoch deutlich im Risiko-Rendite-Verhältnis. REITs können im Kurswert stark schwanken, sind aber langfristig oft renditestärker – vor allem, wenn Zinsumfeld und Mietmärkte günstig sind. Offene Immobilienfonds liefern dagegen meist stabilere, kontinuierlichere Erträge, vor allem durch Mieten – die Gesamtrendite ist dafür tendenziell moderater.

Einige wesentliche Unterschiede auf einen Blick:

REITs sind stärker von Kapitalmarktschwankungen betroffen, dafür liquide und handelbar.
OIFs haben geringere Schwankungen, sind aber durch Rückgabefristen weniger flexibel.
REITs bieten Zugang zu thematischen Immobiliensegmenten und internationalen Märkten.
OIFs sind oft konservativer strukturiert und fokussieren auf stabil vermietete Core-Objekte.

Steuerliche Betrachtung und Regulierung

In Deutschland sind REITs – etwa der „Deutsche EuroShop“ oder „alstria office“ – bislang ein Nischensegment geblieben, unter anderem wegen regulatorischer Einschränkungen. In anderen Märkten, etwa den USA oder Singapur, sind REITs hingegen integraler Bestandteil institutioneller Portfolios.

OIFs unterliegen in Deutschland der strengen Aufsicht durch die BaFin. Die Bewertung der Immobilien erfolgt durch externe Gutachter, die laufende Ermittlung des Nettoinventarwerts stellt eine gewisse Transparenz sicher. Die Besteuerung erfolgt auf Ebene des Anlegers – Ausschüttungen sind teilweise steuerpflichtig, teilweise steuerfrei, je nach Fondsstruktur.

Fazit: Kein „entweder – oder“, sondern „sowohl – als auch“

Die Entscheidung zwischen REITs und offenen Immobilienfonds sollte sich weniger an einem grundsätzlichen „besser oder schlechter“ orientieren, sondern an den individuellen Bedürfnissen und Strategien. Beide Instrumente haben ihren Platz in einer langfristig ausgerichteten Vermögensstruktur. Während REITs sich für renditeorientierte Anleger mit höherer Risikotoleranz und Liquiditätswunsch eignen, sind OIFs vor allem für sicherheitsorientierte Investoren mit planbarem Kapitalbedarf eine sinnvolle Lösung.

Wer Immobilien nicht selbst erwerben will, findet in beiden Vehikeln professionelle Alternativen – mit jeweils eigener Logik. Eine Kombination beider Ansätze kann dabei helfen, die Vorteile beider Welten zu nutzen: Liquidität und Kurschancen auf der einen, Stabilität und Substanz auf der anderen Seite.

Kategorie: Kapitalbeteiligungen