Immobilienwissen So funktionieren Hypothekendarlehen

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, muss in den meisten Fällen einen Kredit aufnehmen. Die verleihende Bank möchte dabei nichts dem Zufall überlassen. Deshalb spielen vor allem die Bonität der anfragenden Partei sowie deren Eigenkapitalquote eine große Rolle im Bewilligungsprozess. Bei höheren Krediten verlangt die Bank zudem oft eine Sicherheit - im Falle von Zahlungsschwierigkeiten des Gläubigers hat die Bank dadurch Anrecht auf einen Ausgleich durch die Verwertung der Sicherheit.

Betrifft die Sicherheit eine Immobilie, spricht man von einer Hypothek. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch vermerkt wird. Wird ein Haus oder eine Wohnung im Rahmen eines Kredits beliehen, bedeutet das, der Kredit ist ein Hypothekendarlehen.

Bauzinsen vs. Hypothekenzinsen

In Zusammenhang mit einer Baufinanzierung spricht man gemeinhin von Bauzinsen. Nimmt man es genau, bezeichnet man die Zinsen eines Hypothekendarlehens jedoch als Hypothekenzinsen. Dabei richten sich die Hypothekenzinsen allerdings nicht nach der Höhe der Hypothek selbst, sondern nach der des besicherten Baudarlehens.

Hypothekenzinsen sind meist deutlich niedriger als Zinsen auf Konsum- oder Autokredite. Das liegt daran, weil das Grundpfandrecht an einer Immobilie eine wertvolle Sicherheit darstellt. Bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens sollten Verbraucher beachten, dass dessen Höhe von der Dauer der Zinsbindung abhängig ist. Je kürzer die vereinbarte Zinsbindung, desto günstiger wird der Kredit.

Finanzierung mit Hypothekendarlehen - Ablauf

Wer den Beschluss fasst, eine eigene Immobilie zu bauen, sollte durch das Einholen von Angeboten die Bausumme ermitteln. Ein weiterer Faktor, der für den Baukredit ausschlaggebend ist, ist die Eigenkapitalquote: Wie viel Eigenkapital kann der angehende Bauherr in das Bauvorhaben mit einbringen?

Die Differenz zwischen Bausumme und Eigenkapitalquote ergibt den Betrag, der finanziert werden muss. Für die Finanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten - ein privates Darlehen, ein Bauspardarlehen, einen KfW-Kredit und das Hypothekendarlehen. Soll die Immobilie nicht gebaut, sondern gekauft werden, dient Verkehrswert als Berechnungsbasis für den Beleihungswert. Bei Neubauten legen Banken der Berechnung einen statistischen Schätzwert zugrunde. Zudem findet ein Risiko- oder Sicherheitsabschlag in Höhe von 20% Berücksichtigung. Die endgültige Beleihungssumme ist jedoch noch einmal um rund 20% niedriger. Dabei müssen Banken sich an die maximale Beleihungsgrenze halten.

Woraus ergibt sich diese Differenz?

Für viele Verbraucher stellt sich die Frage, weshalb Beleihungswert und Bausumme nicht identisch sind. Dieser Regelung liegt eine ganz logische Begründung zugrunde:

Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, so dass das Eigentum an der Immobilie durch das Grundpfandrecht auf die Bank übergeht, entspricht der Gegenwert dem Verkehrswert - nicht der Bausumme. Vor allem dann, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Pfändung schon einige Jahre alt ist, sinkt der Verkehrswert. Banken legen also einen Beleihungswert fest, der möglichst realistisch ist auf Basis der Frage: Wie viel ist das Haus dann auf jeden Fall noch wert?

Weil der Verkauf in der ferneren Zukunft liegen kann und weil Banken die Immobilie nach der Pfändung möglichst schnell liquidieren möchten, wird die Beleihungsgrenze noch weiter heruntergesetzt.

Eigenschaften eines Hypothekendarlehens

Nur Immobilien sind mit einer Hypothek beleihbar. Dennoch können neben der Baufinanzierung auch andere Darlehensarten mit einer Hypothek besichert werden. Bei Hypothekendarlehen handelt es sich stets um langfristige Kredite, die eine hohe Summe umfassen und deshalb ein entsprechend hohes Maß an Sicherheit erfordern.

Bei Darlehensabschluss garantiert die Bank den Kreditnehmern einen festen Zinssatz. Erst wenn die vereinbarte Zinsbindung abläuft, müssen die dann fälligen Zinssätze neu verhandelt werden. Außerdem fordern Kreditinstitute sogenannte Bereitsstellungszinsen während der Bauphase, wenn ein Darlehen noch nicht komplett abgerufen wurde. Auch bei einem Hypothekendarlehen können Sonderzahlungen oder Tilgungssatzwechsel vereinbart werden.

Man kann davon ausgehen, dass auch die Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren steigen werden."

Prognose: Wie werden sich Hypothekenzinsen entwickeln?

Bis vor Kurzem befanden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Diese begann im Jahr 2008, als die EZB durch ihre Zinspolitik der Finanzkrise entgegensteuern und die Wirtschaft ankurbeln wollte. Für Bauherren bedeutete das, dass Baudarlehen mit sehr guten Konditionen abgeschlossen werden konnten. Derzeit schnellen die Zinsen aber nur so in die Höhe. Man kann also davon ausgehen, dass auch die Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren steigen werden. Steigen die Hypothekenzinsen an, wirkt sich die Zinswende negativ auf entsprechende Darlehen aus - sie werden teurer. Wer einen Hausbau plant, sollte daher die Zinsentwicklung im Blick behalten.