Kapitalanlage intern Taugen Pflegeimmobilien als Geldanlage?
Die deutsche Gesellschaft wird immer älter. Damit steigt zwangsläufig die Zahl der Pflegebedürftigen und der Bedarf an Pflegeeinrichtungen. Pflegeimmobilien sind ein Spezialsegment am Immobilienmarkt - lohnt sich ein Einstieg für Anleger?
Diese Frage stellt sich im Hinblick auf den herrschenden Anlagenotstand. Längerfristige rentierliche Anlagen mit hoher Sicherheit sind rar. Pflegeimmobilien könnten eine interessante Anlagealternative darstellen. Das Investment in Pflegeimmobilien muss aber auch mit anderen Möglichkeiten des Immobilien-Investments verglichen werden.
Was sind Pflegeimmobilien?
Zunächst zum Begriff. Was sind Pflegeimmobilien und wie verhalten sie sich zu Pflegeheimen oder Pflegeeinrichtungen? Allgemein versteht man unter einer Pflegeimmobilie ein Apartment, das sich in Alters- und Pflegeheimen, Wohnheimen mit Pflegeangeboten (betreutes Wohnen) oder Einrichtungen mit Mischcharakter (betreutes Wohnen und Pflegeheim unter einem Dach) befindet. Viele Betreiber von Alters- und Pflegeheimen - ob gemeinnützig oder privat - verzichten heute aus finanziellen Gründen darauf, eigene Gebäude zu erwerben oder zu errichten. Die benötigten Wohn- und Betriebsflächen werden langfristig angemietet.
Es gibt eine Reihe an Bauträgern und Projektgesellschaften, die sich auf entsprechende Immobilien-Vorhaben spezialisiert haben. Die Pflegeprojekte werden oft gemeinsam mit den Einrichtungsbetreibern geplant und realisiert. Die Apartments in solchen Einrichtungen werden dann vom Bauträger oder Projektentwickler als Pflegeimmobilien an private Anleger verkauft. Diese vermieten sie wieder an den Einrichtungsbetreiber. Üblicherweise werden dafür langfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren und mehr abgeschlossen.
Wie sieht das Anlagekalkül aus?
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Genau prüfen.
Das Kalkül ist einfach. Die Mieterträge garantieren regelmäßige Rückflüsse aus dem Investment. In der Regel sehen die Verträge mit dem Betreiber Indexmieten vor. Die Mieten werden dann automatisch der allgemeinen Preisentwicklung angepasst. Damit vermeiden Anleger das Inflationsrisiko, ein deutlicher Vorteil gegenüber herkömmlichen verzinslichen Anlagen. Für Belegung und Vermietung der Apartments sorgt der Betreiber. Dieser übernimmt auch das Leerstandrisiko, das man sonst als Eigentümer einer Mietwohnung selbst tragen muss. Pflegeimmobilien können an Dritte weiterverkauft werden - im Idealfall mit Gewinn. Erfolgt der Verkauf frühestens nach zehn Jahren, ist der Gewinn sogar steuerfrei.
Die erzielbaren Renditen bei Pflegeimmobilien bewegen sich im Schnitt in einer Größenordnung von drei bis vier Prozent p.a.! Das ist zwar weniger als perspektivisch bei Aktieninvestments zu erwarten ist. Aktien sind aber auch mit einem größeren Risiko behaftet. Im Vergleich zu verzinslichen Anlagen kann sich die Rendite sehen lassen. Der Anlageerfolg bei Anleihen mit vergleichbar langer Laufzeit ist deutlich geringer. Wohnungskauf und -vermietung bei konventionellen Wohnimmobilien kann mehr Rendite bieten, sicher ist das aber nicht.
Bis 2030 zusätzlicher Bedarf an 180.000 Pflegeplätzen
Im Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018 des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest Partner wird bis 2030 ein Bedarf an 180.000 zusätzlichen Pflegeheim-Plätzen prognostiziert. Hinzu kommt, dass viele schon existierende Pflegeeinrichtungen nicht mehr den Anforderungen genügen und durch neue Bauten ersetzt werden müssen. Der Markt für Pflegeimmobilien wird dadurch größer und die Chancen zu investieren auch. Es handelt sich um einen Wachstumsmarkt, die Gefahr von "Überkapazitäten", die Investmentchancen beeinträchtigen, sind gering. Allerdings gibt es erhebliche regionale Unterschiede. Darauf weist der Pflegeheim-Atlas ebenfalls hin.
Den höchsten Zusatzbedarf an Pflegeplätzen besteht in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen. Nicht zufällig handelt es sich um die bevölkerungsreichsten Länder. Am anderen Ende der Länderliste stehen die vergleichsweise dünn besiedelten "kleinen" Länder Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Städtebezogen gibt es den größten Bedarf in Berlin, Hamburg, im Raum Hannover, in München und Köln.
Die konkret erzielbare Rendite hängt immer vom jeweiligen Projekt und Objekt ab."
Was spricht für die Geldanlage in Pflegeimmobilien?
Auf die Renditechancen von Pflegeimmobilien ist bereits weiter oben hingewiesen worden. Wie bei jedem Immobilien-Investment hängt die konkret erzielbare Rendite immer vom jeweiligen Projekt und Objekt ab.
Neben den Mietrückflüssen und der Aussicht auf Wertsteigerung mit gewinnbringendem Weiterverkauf gibt es weitere Faktoren, die das Investment interessant machen:
- geringere Erwerbsnebenkosten: Pflegeimmobilien werden üblicherweise direkt vom Bauträger oder Projektentwickler erworben. Dadurch fallen keine Maklerkosten an - eine wesentliche Nebenkostenkomponente beim Immobilienkauf,
- niedriges Erwerbsrisiko: es handelt sich üblicherweise um Neubauten, für die die fünfjährige Mängelhaftung des bauverantwortlichen Unternehmens gilt. Der Aufwand für Instandhaltung in den ersten Jahren ist eher gering.
- wenig Verwaltungsaufwand: um die Vermietung und Bewirtschaftung der Pflegeimmobilie kümmert sich der Betreiber der Pflegeeinrichtung. Übliche Vermieterpflichten werden von diesem übernommen.
- Steuerspareffekt: laufende Abschreibungen (zwei Prozent p.a.) und Zinsen einer Finanzierung sind Werbungskosten, die steuerlich geltend gemacht werden können und die Steuerlast mindern.
- staatliche Förderung: bestimmte Arten von Pflegeeinrichtungen wie Hospize, Wohnheime für Behinderte und psychiatrische Einrichtungen werden staatlich gefördert - mit günstigen Darlehen und Zuschüssen. Dadurch lässt sich ein zusätzlicher Renditeeffekt erzielen.
- eigenes Belegungsrecht: oft erhält man als Eigentümer und Anleger ein vorrangiges Belegungsrecht. Bei einem künftigen persönlichen Pflegebedarf ist ein Pflegeheimplatz schon heute sicher.
Gibt es auch Nachteile und Risiken?
"Die Bindung an einen Betreiber hat Vorteile, bedeutet aber auch ein Risiko - zum Beispiel, weil der Betreiber insolvent werden kann. Größenordnungen von 80 bis 120 Plätzen sind für einen wirtschaftlichen Betrieb ideal", so Maxi Schwarz, Geschäftsführerin bei der wohnung-jetzt GmbH. Ein Pflegeheim in dieser Größenordnung sollte ein Einzugsgebiet von wenigstens 25.000 Einwohnern haben, sonst besteht die Gefahr einer Überversorgung. Und wie bei jeder Immobilie hängt die Attraktivität von Lage, Ausstattung und der örtlichen Infrastruktur ab.