Stichwort Nachfinanzierung Was ist das und was bedeutet es für meine eigene Baufinanzierung?

Da bekanntlich nur die wenigsten Menschen den Bau eines Hauses komplett aus der eigenen Tasche finanzieren können, nutzen sie eine Baufinanzierung, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. In den meisten Fällen reicht dieser Baukredit aus, um sämtliche Kosten in ausreichender Form decken zu können - doch wenn sich das Bauvorhaben aufgrund unvorhersehbarer Vorkommnisse verzögert, es zu Schäden an der Bausubstanz kommt oder andere schwerwiegende Probleme auftauchen, kann es passieren, dass die ursprüngliche Baufinanzierung nicht mehr ausreicht, um die Baukosten zu decken. In diesem Fall muss der Bauherr dann eine Nachfinanzierung bei der Bank beantragen. Da dieser zusätzliche Kredit allerdings mit deutlich höheren Kosten verbunden ist, sollte der Kreditnehmer im Optimalfall bereits schon im Vorfeld Maßnahmen ergreifen, um eine teure Nachfinanzierung zu verhindern.

Wie kann eine laufende Baufinanzierung nachfinanziert werden?

Falls die ursprüngliche Baufinanzierung nicht (mehr) ausreichen sollte, um alle Kauf- beziehungsweise Baukosten zu decken, muss der Kreditnehmer nachfinanzieren. Diese Nachfinanzierung läuft in der Regel über dieselbe Bank, bei der bereits die Erstfinanzierung aufgenommen wurde. Zwar hat der Kreditnehmer auch die Möglichkeit, die Nachfinanzierung über ein anderes Kreditinstitut laufen zu lassen, allerdings ist davon in der Regel eher abzuraten. Der Grund dafür ist, dass sich die Zweitbank ebenfalls als Gläubiger in das Grundbuch eintragen lässt, im Falle einer Zwangsversteigerung jedoch nur zweitrangig behandelt wird.

Um diesen potentiellen Verlust auszugleichen - und das höhere Kreditausfallrisiko aufgrund des Nachrangdarlehens zu reduzieren - verlangt die Zweitbank deutlich höhere Zinsen.

Der Kreditnehmer muss dann bei der Bank einen Antrag auf eine Nachfinanzierung stellen.

Falls der laufende Kredit jedoch schon sehr hoch ist oder die Beleihungsgrenze der zu finanzierenden Immobilie bereits erreicht wurde, kann die Bank die Nachfinanzierung ablehnen.

In diesem Fall bleibt dem Darlehensnehmer dann häufig keine andere Wahl, als sich auf eine teure Nachfinanzierung bei einer Zweitbank einzulassen.

Welche Dokumente benötige ich für eine Nachfinanzierung?

Um eine Nachfinanzierung von der Bank zu erhalten, muss der Kreditnehmer diverse Unterlagen und Nachweise vorlegen. Dazu gehört zum einen der korrekt ausgefüllte (Nach-)Finanzierungsantrag. Zum anderen benötig das Kreditinstitut eine vollständige Auflistung aller noch ausstehenden Bauarbeiten, sowie eine schriftliche Bestätigung eines Experten (meist der zuständige Architekt), dass die beantragte Nachfinanzierungssumme auch tatsächlich ausreichen wird. Darüber hinaus muss der Antragsteller seine aktuellen Einkommensnachweise vorlegen. Gut zu wissen: Da es zum Teil mehrere Wochen dauern kann, bis die Bank eine Nachfinanzierung genehmigt, sollte diese dementsprechend möglichst frühzeitig beantragt werden - im Optimalfall bereits schon dann, wenn sich absehen lässt, dass die aktuelle Baufinanzierung nicht ausreichen wird.

Mit welchen Kosten muss der Kreditnehmer bei einer Nachfinanzierung rechnen?

Wie viel eine Nachfinanzierung tatsächlich kostet, hängt von der individuellen Situation des Kreditnehmers ab. Da es sich bei einer Nachfinanzierung jedoch häufig um eine deutlich geringere Darlehenssumme handelt, muss der Kreditnehmer in den meisten Fällen mit dem sogenannten Kleindarlehensaufschlag rechnen. Hinzu kommen diverse Bearbeitungs- und Verwaltungskosten, erneute Notargebühren, die Kosten für einen weiteren Grundbucheintrag und nicht zuletzt deutlich höhere Zinsen. Die monatliche Belastung wird also in jedem Fall spürbar ansteigen. Tipp: Um die zusätzlichen Kosten möglichst gering zu halten, empfiehlt sich ein ausführlicher Vergleich der verschiedenen Nachfinanzierungsangebote.

Auch bei einem Privatdarlehen sollte stets ein Vertrag zwischen dem Kreditnehmer und dem Geldgeber aufgesetzt werden."

Wie lässt sich eine teure Nachfinanzierung verhindern?

Es gibt gleich mehrere Möglichkeiten, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden. Einerseits sollte sich der Bauherr schon vor der ersten Baufinanzierung genug Zeit nehmen, um sämtliche Kostenpunkte übersichtlich aufzuführen und in Ruhe durchrechnen. Dabei ist es wichtig, möglichst großzügig zu kalkulieren und einen finanziellen Puffer mit einzurechnen. Tipp: Falls dieser Puffer am Ende doch nicht benötigt werden sollte, empfiehlt es sich, eine Sondertilgung mit der Bank zu vereinbaren. Andererseits hat der Kreditnehmer bei einer eher geringen Summe die Möglichkeit, sich das benötigte Geld von Freunden oder Familienmitgliedern zu leihen.

Der Vorteil dabei ist, dass die Zinsen bei einem privaten Darlehen in der Regel um ein Vielfaches günstiger sind, als bei der Bank. Wichtig: Auch bei einem Privatdarlehen sollte stets ein Vertrag zwischen dem Kreditnehmer und dem Geldgeber aufgesetzt werden, um eventuelle Komplikationen von Anfang an zu verhindern. Abschließend sei gesagt, dass einige Bauprojekte - wie beispielsweise der ursprünglich geplante Wintergarten oder die großzügige Sauna im Keller - natürlich auch aufgeschoben werden können, falls die finanziellen Mittel ausgehen sollten. Hier gilt: Lieber später mit einem günstigen Kredit finanzieren, als sofort und über eine teure Nachfinanzierung.