Traum vom Eigenheim Was wirkt sich auf die individuellen Bauzinsen aus?
Der Traum vom Eigenheim ist heute für viele Menschen aktueller denn je. Dies liegt vor allem an den historisch niedrigen Bauzinsen, die die Banken nach wie vor berechnen. Aufgrund der hohen Nachfrage sind jedoch die Preise für Immobilien in den letzten Jahren erheblich gestiegen.
Wer heute also finanzieren möchte, muss vorher genau kalkulieren, ob die Kosten auch beherrschbar sind. Trotz des allgemein niedrigen Zinsniveaus können die individuellen Bauzinsen jedoch durchaus unterschiedlich ausfallen. Doch was wirkt sich eigentlich auf die individuellen Bauzinsen aus?
Allgemeines Zinsniveau vs. individuelle Bauzinsen
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Der Traum vom Eigenheim muss in den meisten Fällen finanziert werden. Doch was wirkt sich eigentlich auf die Kosten einer Baufinanzierung aus?
Wenn jemand eine Immobilie finanzieren möchte, schaut er sich verschiedene Angebote genauer an. Die dort angegebenen Zinsen beschreiben eher allgemeine Konditionen, die möglich sind. Aktuell liegt das Zinsniveau nach wie vor sehr niedrig. Trotzdem erhalten Interessenten bei einer konkreten Nachfrage einen individuellen Zinssatz, der sich vom kommunizierten Werbezinssatz durchaus unterscheidet. Dies liegt an verschiedenen Faktoren, die die Kosten für eine Baufinanzierung bestimmen:
1. Die persönliche Bonität
Ein wichtiger Punkt in Bezug auf die Zinsen ist die persönliche Bonität. Darunter versteht die Bank die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Kreditnehmer seinen finanziellen Verpflichtungen bis zum Ende nachkommen kann. Eine Bonitätsprüfung umfasst dabei zwei verschiedene Komponenten:
- Überschussrechnung: Hierbei geht es um die Frage, ob ein Kreditnehmer über die nötigen finanziellen Mittel verfügt, die nötigen kreditraten aus Zinsen und Tilgung zu begleichen. Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer vorher einen Überblick über ihre regelmäßigen Einnahmen (mit Belegen) offenlegen. In Bezug auf die Ausgaben kalkulieren Banken häufig mit statistischen Größen, fragen diese jedoch trotzdem häufig individuell ab. Ist die Differenz aus Einnahmen und regelmäßigen Ausgaben positiv, besteht die theoretische Chance, dass ein Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nachkommen kann. Je höher der Überschuss, desto besser die Bonitätseinschätzung und desto niedriger der Bauzinssatz.
- SCHUFA-Auskunft: Der zweite Aspekt der Bonitätsprüfung bezieht sich auf das bisherige Zahlungsverhalten des Kreditnehmers. Zu diesem Zweck werden Auskünfte von Auskunfteien wie der SCHUFA eingeholt. Der SCHUFA-Score beschreibt dabei ebenfalls einen Wahrscheinlichkeitswert, mit dem ein bestimmter Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nachkommt. Scoring-Systeme wie das der SCHUFA basieren auf wissenschaftlichen Wahrscheinlichkeitsmodellen und sind in ihren Einzelheiten nicht veröffentlicht worden. Negative SCHUFA-Einträge über nicht bezahlte Rechnungen, Privatinsolvenzen oder eidesstattliche Versicherungen wirken sich negativ auf das Scoring aus und machen eine herkömmliche Kreditvergabe häufig sogar unmöglich. In diesen Fällen ist oft ein erneuter Versuch nach der Löschung (Löschfristen variieren je nach Eintrag) die beste Lösung.
2. Die Beleihung
Da es sich bei einer Baufinanzierung nicht selten um einen Kreditbetrag über mehrere Hunderttausend Euro handelt, verlangen die Banken zudem Sicherheiten. Glücklicherweise stellt eine Immobilie selbst eine Sicherheit dar, die sich per Grundschuld beleihen lässt. Zu diesem Zweck schätzt die Bank den Beleihungswert einer Immobilie (langfristig realisierbarer Verkaufspreis) und rechnet das Verhältnis des Kreditbetrags zum Beleihungswert aus. Das Ergebnis wird als Beleihungsauslauf bezeichnet und sagt aus, wie viel Prozent des Immobilienwertes der Kreditbetrag ausmacht. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:
Beleihungswert der Immobilie: 300.000 Euro
Kreditbetrag: 250.000 Euro
Beleihungsauslauf: 83,3%
Die obige Immobilie wäre also zu 83,3% beliehen. Wer als Kreditnehmer mehr Eigenkapital aufbringen kann, senkt den Beleihungsauslauf entsprechend. Ein hoher Beleihungsauslauf (75% und höher) bedeutet für die Bank ein höheres Kreditausfallrisiko. Aus diesem Grund erhebt sie in solchen Fällen Risikoaufschläge auf die Zinsen, die die Baufinanzierung verteuern.
3. Eigenkapital
Dass die Höhe des Eigenkapitals sich auf die Höhe der Bauzinsen auswirkt, erklärt sich aus dem obigen Punkt. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger die Beleihung. Dies wirkt sich positiv auf das Ausfallrisiko aus und senkt somit den Zinssatz. Experten empfehlen regelmäßig, mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Ein entsprechendes Maß an Eigenkapital ist zudem auch für Kreditnehmer wichtig. In solchen Fällen besteht nämlich eine gute Chance, dass bei einem eventuell nötigen Verkauf genug herausspringt, um den Kredit ohne nachträgliche Schulden abzulösen.
4. Die Wahl der jeweiligen Bank
Eine weitere wichtige Größe in Bezug auf die Bauzinsen ist natürlich die gewählte Bank. Nahezu jede Bank hat ihre eigene Bonitätsbewertung und gewichtet die Faktoren unterschiedlich. So können Kreditnehmer bei einer geschickten Anbieterwahl durchaus viel Geld sparen.
Die Anbieter unterscheiden sich neben der Bonitätsbewertung natürlich auch im Hinblick auf ihre Zinspolitik. Je nach Kostenstruktur werden andere Zinssätze aufgerufen, um die Kosten zu decken und eine entsprechende Marge zu realisieren. Nicht selten haben hier die schlank organisierten Finanzanbieter die Nase vorn, weil deren Kosten deutlich geringer ausfallen. Mit einem guten Baufinanzierungsvergleich lassen sich die Konditionen checken und die individuellen bauzinsen zusätzlich niedrig halten.
5. Die Zinsbindung
Auch die Länge der Zinsbindung wirkt sich auf die individuellen Bauzinsen aus. Die Zinsbindung stellt den Zeitraum dar, innerhalb dessen die Zinsen konstant bleiben. Der Kreditnehmer nimmt also einen Baukredit auf und zahlt jeden Monat die gleiche Rate bis zum Ende der Zinsbindung. Häufig verbleibt dann noch eine Restschuld, die er zu den dann gültigen Kreditkonditionen neu finanzieren muss (Anschlussfinanzierung). Die Zinsbindung verspricht also Planungssicherheit für Kreditnehmer und Banken, denn eine vorzeitige Kündigung ist für Kreditnehmer während dieser Zeit ebenfalls kaum möglich. Gängige Zinsbindungen sind 5-10 Jahre, jedoch existieren auch Angebote von 15-30 Jahren. Für so lange Zinsbindungsfristen verlangen Banken jedoch Zinsaufschläge, die die Baufinanzierung teurer machen.
Es existieren zahlreiche Kostenfaktoren
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Die Kostenfaktoren einer Baufinanzierung sind recht vielfältig.
Wer sich für eine Baufinanzierung interessiert und nach Angeboten Ausschau hält, sollte sich darüber im Klaren sein, dass die individuellen Bauzinsen von den werbetechnisch kommunizierten Zinssätzen abweichen können.
Es existieren zahlreiche Faktoren wie die persönliche Bonität, die Zinsbindung und auch die Höhe der Beleihung, die sich auf den jeweiligen Zinssatz auswirken.
Ferner kommt es natürlich auch die jeweilige Bank an, da deren Zinspolitik sich ebenfalls deutlich unterscheidet. Wer also eine günstige Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchte, sollte verschiedene Angebote vergleichen und auch die einzelnen Faktoren genauer unter die Lupe nehmen.
Auf diese Weise lassen sich die Kosten niedrig halten und der Traum von der eigenen Immobilie einfacher realisieren.