Problem Grunderwerbsteuer Weg ins Eigenheim

Der Traum vom Eigenheim ist in Deutschland nach wie vor weit verbreitet – sei es das freistehende Haus im Grünen oder die Eigentumswohnung in urbaner Lage. Doch auf dem Weg in die eigenen vier Wände lauern viele finanzielle Hürden.

Eine davon ist die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird. Je nach Bundesland kann sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen – und damit schnell mehrere tausend Euro ausmachen.

Angesichts hoher Immobilienpreise stellt diese Steuer eine erhebliche Belastung für viele Käufer dar. Die gute Nachricht: In bestimmten Fällen gibt es Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu senken oder ganz zu vermeiden – zumindest in Teilen. Doch dafür müssen Käufer einige rechtliche und vertragliche Feinheiten beachten.

Was ist die Grunderwerbsteuer überhaupt?

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Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien erhoben wird.

Sie fällt in Deutschland automatisch an, sobald ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie notariell beurkundet wird.

Bemessungsgrundlage ist in der Regel der vereinbarte Kaufpreis, wobei nicht nur das Grundstück selbst, sondern auch darauf stehende Gebäude oder sonstige fest mit dem Boden verbundene Bestandteile einbezogen werden.

Die Höhe des Steuersatzes hängt vom jeweiligen Bundesland ab und reicht – Stand 2025 – von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Thüringen.

Möglichkeiten zur Steuerersparnis: Spielräume geschickt nutzen

Zwar lässt sich die Grunderwerbsteuer in den meisten Fällen nicht vollständig vermeiden, doch es gibt rechtlich anerkannte Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast zumindest zu verringern:

1. Herausrechnung beweglicher Gegenstände

Ein beliebter und häufiger genutzter Weg ist die separate Ausweisung von beweglichem Inventar im Kaufvertrag. Denn die Grunderwerbsteuer fällt nur auf unbewegliches Vermögen an – also Grundstück und Gebäude –, nicht jedoch auf Möbel, Einbauküchen, Markisen oder andere bewegliche Gegenstände.

Wird etwa im Kaufvertrag vereinbart, dass zusätzlich zum Haus Inventar im Wert von 20.000 Euro übernommen wird, und wird dieser Betrag klar ausgewiesen, reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Steuer entsprechend.

Wichtig dabei:

Der Preis für das Inventar sollte realistisch und nachvollziehbar sein,
eine detaillierte Aufstellung der übernommene Gegenstände hilft im Streitfall,
pauschale Abzüge ohne Nachweise werden von Finanzämtern oft nicht akzeptiert.

2. Erwerb von Grundstück und Bauleistung getrennt

Wer ein Haus bauen lassen möchte, kann unter Umständen die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskauf zahlen – nicht auf den Baupreis. Das gelingt allerdings nur, wenn zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag keine rechtliche oder wirtschaftliche Einheit besteht.

Dazu müssen beide Verträge unabhängig voneinander abgeschlossen werden:

Kein Bauvertrag vor oder gleichzeitig mit dem Grundstückskauf.
Keine Verpflichtung im Kaufvertrag zum Bau mit einem bestimmten Anbieter.
Keine einheitliche Bewerbung von Grundstück und Bauleistung.

Dieses sogenannte „Trennungsmodell“ ist rechtlich zulässig, aber in der Praxis schwer umzusetzen, da viele Bauträger Grundstücke und Häuser „aus einer Hand“ verkaufen.

3. Erwerb innerhalb der Familie

In bestimmten Konstellationen sind Immobilienübertragungen unter nahen Verwandten von der Grunderwerbsteuer befreit. Dazu zählen etwa:

Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern,
Übertragungen an Kinder oder Stiefkinder,
Schenkungen innerhalb dieser Gruppen (auch durch vorweggenommene Erbfolge).

Wer also innerhalb der Familie Immobilien übertragen will, kann – bei sorgfältiger Gestaltung – komplett steuerfrei agieren. Dabei sollte aber stets auch das Schenkungs- und Erbrecht berücksichtigt werden.

Vorsicht vor steuerlichen Fallstricken

In jedem Fall lohnt es sich, nicht nur nach dem besten Zins zu suchen, sondern auch das Thema Steuern frühzeitig in die Finanzplanung einzubeziehen. Denn auf dem Weg ins Eigenheim zählt jeder Euro – und der kluge Umgang mit der Grunderwerbsteuer kann am Ende über den finanziellen Spielraum entscheiden."

In jedem Fall lohnt es sich, nicht nur nach dem besten Zins zu suchen, sondern auch das Thema Steuern frühzeitig in die Finanzplanung einzubeziehen. Denn auf dem Weg ins Eigenheim zählt jeder Euro – und der kluge Umgang mit der Grunderwerbsteuer kann am Ende über den finanziellen Spielraum entscheiden.

Trotz der genannten Spielräume gilt: Gestaltungen zur Steuerersparnis dürfen nicht missbräuchlich sein. Die Finanzbehörden prüfen Verträge zunehmend kritisch und hinterfragen, ob etwa der Preis für Einbauküchen realistisch oder ein Trennungsmodell tatsächlich rechtlich sauber umgesetzt wurde.

Folgende Risiken sollten Käufer nicht unterschätzen:

Nachforderungen durch das Finanzamt, wenn Absprachen als Scheingeschäfte eingestuft werden.
Verzugszinsen bei verspäteter Steuerzahlung nach Rückforderung.
Streitigkeiten mit dem Verkäufer, wenn Vertragsänderungen kurzfristig erfolgen oder missverstanden werden.

Daher empfiehlt sich bei größeren Immobiliengeschäften und komplexeren Vertragsgestaltungen eine frühzeitige Beratung durch einen Steuerberater oder Notar.

Fazit: Grunderwerbsteuer bleibt eine Hürde – aber es gibt legale Wege zur Entlastung

Die Grunderwerbsteuer ist eine feste Größe beim Immobilienkauf in Deutschland – und angesichts hoher Kaufpreise oft eine entscheidende Zusatzbelastung, die Käufer nicht unterschätzen sollten. Doch mit dem nötigen Wissen, rechtzeitiger Planung und einem durchdachten Vorgehen lassen sich in vielen Fällen spürbare Einsparungen erzielen.

Wer bewegliche Gegenstände korrekt ausweist, auf rechtlich saubere Trennung bei Bauprojekten achtet oder familiäre Gestaltungswege nutzt, kann die Steuerlast deutlich reduzieren – vorausgesetzt, die Regeln werden sauber eingehalten.

Kategorie: Immobilienkauf/-miete