Baufinanzierung - verschiedene Optionen im Vergleich

Zum Vergleich: Für den Berichtszeitraum Juli 2011 weist die Bundesbankstatistik gerade einmal rund 15 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aus. Zahlen, welche die gestiegene Nachfrage bei den Hauskrediten bestätigen. Aus Sicht eines Bauherren oder Immobilienkäufers wirken die Hürden beim Baugeld niedrig. Wie sieht die Praxis aus? Welche Optionen haben Haushalte heute überhaupt, um Baufinanzierungen in Anspruch zu nehmen? Gerade die letztgenannte Frage hält einige Überraschungen bereit.

Welche Kreditarten spielen bei Baufinanzierungen eine Rolle? 

Hinsichtlich der Immobilienfinanzierung sind zwei grundlegende Aspekte strikt voneinander zu trennen – die Position des Kreditgebers und die Ausgestaltung des Finanzierungsvehikels.

Letztgenannter Punkt zielt vor allem auf die verschiedenen Darlehensarten ab.

Allgemein unter dem Begriff Hypothekenkredit zusammengefasst, haben sich hier in den letzten Jahren sehr unterschiedliche Durchführungswege etabliert.

Zu den gängigen Kreditformen in der Hausfinanzierung gehören: 

Seit einigen Jahren rücken aber auch zunehmend andere Optionen in den Mittelpunkt. Hierzu gehören: 

Annuitäten- und Tilgungsdarlehen beruhen auf dem Grundprinzip, dass der Kreditnehmer sein Darlehen in regelmäßigen Raten zurückführt. Letztere bestehen aus der Tilgungsleistung und dem Kreditzins. Im Rahmen eines endfälligen Darlehens fließt über die Laufzeit nur eine Zinszahlung an die Bank. Die eigentliche Kreditsumme zahlt der Finanzierungskunde zum Laufzeitende zurück. Im Regelfall dient hierzu ein Sparvertrag, daher die Bezeichnung Tilgungsersatzdarlehen.

Besonders genau muss der Bauherr bei den variablen Kreditformen hinschauen. Diese punkten mit einem Zinsvorteil in Niedrigzinsphasen. Allerdings droht das Risiko von Zinsanpassungen – sobald der Referenzzins anzieht. Die Kappung ab einem festgelegten Prozentsatz (Cap-Darlehen) bietet nur begrenzt Sicherheit.

Baufinanzierung von der Hausbank

Banken sind immer noch der klassische Kreditgeber im Bereich der Immobilienfinanzierungen. Der Vorteil: Kreditinstitute sind per se auf dieses Bankingsegment spezialisiert und bieten potenziellen Immobilienbesitzern in der Regel ein recht breites Spektrum verschiedener Kreditvarianten beim Thema Baugeld an. Im Vergleich zu den anderen Finanzierungsoptionen punktet die Bank nach an anderer Stelle – bei den Beleihungsgrenzen.

Es gibt nur wenige Anbieter außerhalb des Bankensektors, die Haushalten eine Vollfinanzierung anbieten können. Aber: Wer sich als Bauherr oder Hauskäufer mit dem Finanzierungsgesuch an eine Bank wendet, muss auch die Nachteile dieser Option kennen. Das größte Manko besteht sicher darin, dass Berater fast ausschließlich die Produkte der eigenen Bank im Portfolio anbieten können. Parallel schneiden die Konditionen bei den Banken und Sparkassen – im Vergleich zu den Finanzierungsalternativen – teilweise schlechter ab. Dies betrifft unter anderem Aspekte wie: 

Baufinanzierung von Versicherungen

Versicherungen haben bisher nur wenige Baufinanzierungskunden auf ihrer Rechnung. Aufgrund der Niedrigzinsphase, welche sich auch auf die Erträge der Versicherer auswirkt, positionieren sich vermehrt Assekuranzen im Segment der Baukredite. Wie schneidet diese Kreditoption in der Praxis ab?

Im Vergleich zu Banken und Sparkassen geraten Versicherungen in einigen Bereichen durchaus unter Druck. Beispielsweise betrifft dies den Finanzierungsrahmen. Macht man sich die Mühe und schaut bei den Konditionen etwas genauer hin, rückt die Vollfinanzierung schnell in weiter Ferne. Teilweise geben Assekuranzen Baugeld nur aus, wenn der Kredit 80 Prozent des Objektwerts nicht übersteigt.

Auf der anderen Seite überzeugen die Versicherer unter anderen Gesichtspunkten. Details, wie Sonderzahlungen auf das Kreditkonto, sind aus Sicht der Kreditnehmer durchaus interessant. Während Kreditverträge, die Sondertilgungen von mehr als fünf Prozent erlauben, bei Banken eher eine Ausnahme sind, gehen Versicherer teils deutlich entspannter mit diesem Thema um. Aber: Auch hier steht in erster Linie das eigene Produkt im Mittelpunkt.

Immobilienfinanzierung über Finanzberater

Banken, Sparkassen und Versicherungen gehören zu den primären Baufinanzierern – sie stellen direkt die Mittel für eine Baufinanzierung. Immer mehr Haushalte entscheiden sich hinsichtlich der Immobilienkredite aber für die Zusammenarbeit mit einem Finanzberater/unabhängigen Kreditvermittler. Was macht diesen Umweg so besonders?

Grundsätzlich reicht der Finanzberater selbst kein Darlehen aus. Dessen Aufgabe besteht im Wesentlichen darin, beratend tätig zu werden und den Kontakt zwischen Kreditgeber und Darlehensnehmer herzustellen. Dabei ist die Dienstleistung für letztgenannten Personenkreis sehr oft kostenfrei. Was den Berater heraushebt, ist das allgemein breite Portfolio von unterschiedlichen Baufinanzierern, auf das zurückgegriffen werden kann.

Auf diese Weise lässt sich eine Baufinanzierung an individuellen Rahmenbedingungen ausrichten und man kann unter dem Strich viel Geld einsparen. Hierfür gibt es viele gute Beispiele - auch im Internet. Eine derartige Möglichkeit ist eine Immobilienfinanzierung mit Ziegert Immobilien. Selbstverständlich berücksichtigen diese Finanzierungen die eigenen Wünschen und Bedürfnissen.

Bauspardarlehen: Eigenkapital für die Baufinanzierung

Der Immobilienerwerb ist eine finanzielle Herausforderung. Haushalte müssen heute damit rechnen, dass die Kreditsumme schnell bei 100.000 Euro oder 150.000 Euro liegt. Jeder Euro, den Familien bei: 

als Baukredit aufnehmen müssen, verursacht Zinsenkosten. Eigenkapital hilft dabei, diesen Nachteil der Hausfinanzierung zu kontrollieren. Es gilt die Devise: Je mehr Eigenmittel bereitstehen, umso besser.

In der Vergangenheit haben Haushalte – die langfristig auf das Eigenheim hingearbeitet haben – daher früh mit dem Sparen begonnen. Ein Instrument ist das Bauspardarlehen. Hintergrund: Bauspardarlehen bestehen genau genommen aus zwei Phasen:

Jedes Bauspardarlehen (der Bauspartarif) folgt genau festgelegten Rahmenbedingungen. Bevor der Bausparkunde das mit der Bausparkasse vereinbarte Darlehen in Anspruch nehmen kann, ist das festgelegte Mindestguthaben anzusparen. Für die Zuteilungsreife ist darüber hinaus erforderlich, dass der Bausparvertrag: 

erreicht hat.

Der Vorteil eines Bauspardarlehens liegt darin, dass der Kreditzinssatz im Vorfeld fixiert wird. Damit besteht hier die Option, sich einen vergleichsweise günstigen Zinssatz zu sichern. Parallel erlaubt das Bauspardarlehen eine flexible Tilgung. Zudem sind teilweise nachrangige Besicherungen über das Bauspardarlehen darstellbar. Nachteilig wirkt sich allerdings die Tatsache aus, dass der Guthabenzins in der Sparphase teilweise deutlich unter den Zinsen anderer Sparformen liegt. Gleichzeitig ist es eher schwierig, über ein Bauspardarlehen den gesamten Finanzierungsbedarf sinnvoll abzudecken.

Zusätzliche Tipps für die Immobilienfinanzierung

Haushalte können sich inzwischen für ganz unterschiedliche Finanzierungswege bei den eigenen vier Wänden entscheiden. Welche Option sich am ehesten eignet, hängt stark von individuellen Voraussetzungen ab. Wer Eigenkapital von mindestens 20 Prozent mitbringt, sollte sich in jedem Fall auch Versicherungen als Kreditgeber anschauen. Welcher Baufinanzierer das Rennen macht, richtet sich auch nach den allgemeinen Vor- und Nachteilen.

Gibt es weitere Tipps für den Baukredit?

Die Nebenkosten immer berücksichtigen: 

Auf der anderen Seite stecken nicht alle Kreditnebenkosten im effektiven Jahreszins. Kreditnehmer müssen diesen Aspekt prüfen.

Fazit: Die Immobilie richtig finanzieren

Baufinanzierungen sind derzeit günstig. Mit falschen Vorstellungen sollte man trotzdem nicht an das Projekt Eigenheim herantreten.

Generell wird jeder Kreditgeber einen Antragsteller sehr genau prüfen. Wer ein Finanzierungsprojekt im Auge hat und sogar Eigenmittel mitbringt, kann durchaus an Banken und Versicherungen herantreten.

Finanzberater punkten auch dann, wenn die Immobilie noch gesucht wird bzw. man auf eine breite Auswahl bei den Baufinanzierungsangeboten angewiesen ist. Eines ist aber immer Bedingung: Jeder Kreditnehmer muss das Projekt Eigenheim im Vorfeld gründlich planen.