Das Grundstück gehört anderen Erbpacht beim Grundstückskauf

Die Kosten für das Grundstück bringen den Traum vom eigenen Haus oft zum Platzen. Als Alternative kommt das Erbbaurecht oder die Erbpacht in Frage, hier die wichtigsten Fakten im Überblick.

Das Grundstück bleibt Eigentum eines anderen, kann aber für einen festgelegten Zeitraum als Bauland genutzt werden - das klingt zunächst unlogisch, gehört dem Bauherrn doch nur das errichtete Gebäude, während er den Baugrund nur gegen einen jährlich zu entrichteten Erbbauzins pachtet. Irgendwann läuft der Erbbauvertrag aus - was dann?

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Erbpacht: Alternative zum Grundstückskauf oder nicht?

Um sich die teilweise enormen Kosten für ein Grundstück zu sparen, können Bauherren ein Grundstück nach Erbbaurecht pachten, um so die Nutzungsrechte zu erwerben. Insbesondere junge Familien profitieren dabei von den deutlich geringeren Anschaffungskosten, denn der Pachtvertrag verteilt die Belastungen auf die Laufzeit. Allerdings kann es der Erbpachtzins durchaus in sich haben; der Erbbauzins beläuft sich auf vier bis sechs Prozent des Wertes des Grundstückes - pro Jahr. Angesichts der seit Jahren niedrigen Bauzinsen kann dies auf Dauer gesehen ein schlechtes Geschäft sein. Sind die Bauzinsen jedoch hoch, stellt sich die Situation anders dar.

Erbbaurechtgeber und Laufzeiten

Meist fungieren Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen, aber eben auch Privatpersonen als Verpächter: Sie wollen aus verschiedensten Gründen ihre Grundstücke behalten, aber eben auch Einnahmen generieren. Tritt die Kirche als Erbbaurechtgeber auf, spielen soziale Aspekte eine große Rolle: Familien mit Kindern oder behinderten Personen können oftmals mit günstigeren Konditionen rechnen - hier lohnt sich eine Anfrage in jedem Fall.

Die Laufzeit von Erbpachtverträgen ist ebenso wenig gesetzlich geregelt wie die Zahlweise des Erbpachtzinses; meist werden Grundstücke jedoch für einen Zeitraum von 50 bis 99 Jahren zur Nutzung überlassen. Es liegt bei den Vertragsparteien, sich auf eine jährliche, quartalsweise oder monatliche Bezahlung zu einigen.

Vertragsablauf und Übertragung auf Angehörige

Ein wichtiges Thema ist immer wieder der Ablauf des Erbpachtvertrages, auch wenn dieses Datum noch weit in der Zukunft liegt: Grundsätzlich fällt zu diesem Zeitpunkt das Grundstück an den Erbbaurechtgeber zurück, das darauf befindliche Haus geht damit in seinen Besitz über. Dem Bauherrn steht jedoch eine Entschädigung zu, die wenigstes zwei Drittel des aktuellen Wertes betragen muss. Natürlich kann ein Erbpachtvertrag auch verlängert werden, sollten beide Parteien einverstanden sein. Der bisherige Erbrechtnehmer hat in jedem Fall gegenüber anderen Interessenten ein Vorrecht.

Insbesondere junge Familien profitieren von den deutlich geringeren Anschaffungskosten, denn der Pachtvertrag verteilt die Belastungen auf die Laufzeit."

Angesichts der langen Laufzeiten ist auch die Frage der Übertragbarkeit des Erbpachtvertrages wichtig - und das ist möglich: Sollte der Bauherr versterben, kann das Recht auf die Erben übergehen. Allerdings ist die Anzahl der in Frage kommenden Generationen nicht unbegrenzt.

Das Nutzungsrecht bei Erbpachtverträgen

Will der Erbrechtnehmer das Grundstück nicht selbst nutzen, lässt sich das Nutzungsrecht innerhalb der Vertragslaufzeit verkaufen - mit Erlaubnis des Eigentümers natürlich. Dieser kann natürlich auch ablehnen, muss dies aber begründen, wenn

der Interessent in puncto Bonität schlecht aufgestellt ist,
eine gewerbliche Nutzung geplant ist oder
der Eigentümer sein Vorrecht geltend machen möchte.

Kategorie: Immobilienkauf/-miete