Gedankenspiele Grundsätzliches zur Baufinanzierung
Auch wenn die Zinsen zuletzt etwas gestiegen sind, Baufinanzierungen sind immer noch günstig. Für Darlehen mit 10jähriger Zinsbindung zahlt man bei guter Bonität aktuell etwas mehr als 1 Prozent Zinsen. Worauf sollte man bei Baufinanzierungen achten? Hier ein Überblick.
Die meisten Baufinanzierungen sind Paket-Lösungen. Sie bestehen aus Eigenkapital, Hypothekendarlehen von Banken, Geld aus Bausparverträgen, oft auch aus Förderkrediten. Damit sind häufig Zahlungsverpflichtungen über Jahrzehnte verbunden. Ein Grund, die Finanzierung im Vorfeld genau zu kalkulieren. Selbst kleine Zinsunterschiede haben bei hohen Darlehenssummen eine große Wirkung.
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Ein guter Mix aus Eigenkapital und Fremdkapital
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, aber selten zu empfehlen. Eigenkapital vermindert das Finanzierungsrisiko. Es muss nicht zurückgezahlt werden und verursacht keine Zinskosten. Je höher der Eigenkapitalanteil umso geringer die laufende Belastung aus Krediten. Idealerweise sollten Nebenkosten des Vorhabens (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerkosten) plus 20 Prozent der Kosten für Grundstückserwerb und Bau mit Eigenkapital finanziert sein. Wenn es mehr ist, umso besser.
Ob Bankdarlehen, Bauspardarlehen oder öffentliches Förderdarlehen - es handelt sich immer um grundpfandrechtlich besicherte Darlehen. In der Regel dient das zu bebauende Grundstück inklusive Gebäude als Sicherheit. Das gängige Sicherungsinstrument ist die Grundschuld, weil sie flexibler einsetzbar ist als eine Hypothek. Dennoch spricht man allgemein von Hypothekendarlehen. Überwiegend werden die Zinsen für eine bestimmte Zeit - den Zinsbindungszeitraum - festgeschrieben, danach werden die Konditionen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu festgelegt. Üblich sind Zinsbindungszeiträume von 5, 10, 15 oder 20 Jahren, zum Teil auch länger. Feste Zinsen über die ganze Laufzeit gibt es bei Festzinsdarlehen. Bauspardarlehen sind typische Festzinsdarlehen.
Eigenkapital vermindert das Finanzierungsrisiko."
Wie lange sollte man sich binden?
Die Zinshöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist die individuelle Bonität. Bei nicht erstklassiger Bonität erhebt die Bank Risikozuschläge. Auch der Zinsbindungsraum spielt eine Rolle. Längere Zinsbindungen sind ebenfalls mit Aufschlägen verbunden - das ist der Preis für die längere Zinssicherheit. Möglichst lange Zinsbindungen sollte man wählen, wenn mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet wird. Bei erwarteten sinkenden Zinsen - derzeit eher unwahrscheinlich - sind dagegen kürzere Zinsbindungen besser. Man kann sich heute niedrige Zinsen für eine künftige Anschlussfinanzierung sichern - mit einem Forward-Darlehen. Mit einer gut durchgeplanten Baufinanzierung steht das Bauvorhaben auf einem finanziell soliden Fundament.
