Vernunft statt Bauchgefühl Immobilienboom und niedrige Hypothekenzinsen
Immobilien gelten als wertsicherndes und renditebringendes Investment. Entsprechend werden sie verstärkt nachgefragt, wenn die Zeiten risikobehaftet und die Zinsen niedrig sind. Vor diesem Hintergrund überrascht der derzeitige Immobilien-Boom kaum.
Geht die Rechnung mit dem "Betongold" wirklich auf oder handelt es sich mehr um ein Gefühl? Tatsächlich mag die Tatsache, dass man bei Immobilien sein Investment als festgefügtes Mauerwerk vor Augen hat, es real anfassen und begehen kann, einen Eindruck von Sicherheit und Beständigkeit auslösen. Das unterscheidet diese Kapitalanlage von anderen Investments, bei denen das Geld lediglich in Papier verbrieft ist oder sich in abstrakten Zahlenaufstellungen manifestiert.
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Nebenkosten als "Renditekiller" oft vernachlässigt
Zumindest was Mietimmobilien betrifft, erscheint die Aussicht auf gute Renditen aber eher fragwürdig. Denn in der Vergangenheit lassen sich lange Zeiträume feststellen, in denen das Gegenteil zutraf. Das gilt sowohl für Wertsteigerungen als auch hinsichtlich der Mieteinnahmen. Beide Ertragskomponenten bestimmen - unter Berücksichtigung von Nebenkosten - maßgeblich die Rendite eines Objektes. Gerade beim Thema Wertsteigerung vernachlässigen Käufer oft den Aspekt, dass erst einmal die beträchtlichen Kosten für Grunderwerbsteuer, den Notar, das Gericht und den Makler abzudecken sind, ehe ein tatsächlicher Mehrwert erzielt wird. Aber auch Mieterträge sind kein reiner Gewinn, Kosten für Abnutzung, Instandhaltung und Finanzierung müssen abgezogen werden.
Keine Wertsteigerungen über lange Zeiträume
Mit der langfristigen Entwicklung von Immobilienrenditen hat sich das Analyse-Institut Bulwiengesa, das auf Immobilienmärkte spezialisiert ist, näher befasst. Dabei kommt es zu ernüchternden Erkenntnissen:
- im Zeitraum 1970 bis 2009 gab es inflationsbereinigt bei Immobilien in Deutschland überhaupt keine Wertsteigerungen, der Rendite-Beitrag lag effektiv bei Null;
- hier waren sogar Phasen festzustellen, in denen reale Wertverluste bis zu 22 Prozent auftraten. Die längste Verlustphase dauerte immerhin 15 Jahre;
- die Bruttomietrendite neuer Eigentumswohnungen lag im Zeitraum 1975 bis 2008 inflationsbereinigt bei knapp 4 Prozent;
- zieht man hiervon Kosten für Abnutzung bzw. Instandhaltung von 1,5 bis 2 Prozent pro Jahr ab, verbleiben noch etwa 2 bis 2,5 Prozent "Nettorendite". Eventuelle Finanzierungskosten sind allerdings noch nicht berücksichtigt.
Renten und Aktien im Schnitt besser
Betongold ade."
Im Vergleich dazu brachten fünfjährige deutsche Staatsanleihen im gleichen Zeitraum eine inflationsbereinigte Rendite von 3,2 Prozent - und das bei höchster Sicherheit und jederzeitiger Verfügbarkeit. Auch die Hypothekenzinsen spielen eine wichtige Rolle. Wer ein jeweils hälftig in europäischen Aktien und Renten investiertes Portfolio erwarb, fuhr sogar noch besser. In beiden Fällen war das erzielte Vermögen nach drei Jahrzehnten mindestens doppelt so hoch wie beim Immobilienkauf. Dies sollte allen Anlegern zu denken geben, denen jetzt Immobilien als "die" Lösung in der Niedrigzinssituation empfohlen werden.
