Der Kaufpreis ist häufig zu hoch Illusion der hohen Immobilien-Rendite
Zwei bis drei Prozent Rendite p.a. sind mit dem Immobilien-Investment in eine Eigentumswohnung derzeit erzielbar - das schätzt der Verband der Pfandbriefbanken. Im Vergleich zu dem, was Tagesgeld oder andere Bankeinlagen bringen, erscheint das viel. Doch Vorsicht, die Rechnung kann aufgehen, muss es aber nicht.
Tatsächlich lagen die Renditen vor zwei Jahren im Schnitt noch bei fünf Prozent. Der zwischenzeitliche Renditeverfall ist dem Preisanstieg geschuldet. Die niedrigen Zinsen haben die Immobilien-Preise vor allem in begehrten Großstädten und Ballungsregionen in die Höhe getrieben. Sie sind schneller als die Mieten gestiegen. Mancherorts haben sich die Preise sogar ganz von der Mietentwicklung abgekoppelt und der Immobilienerwerb ist fast zum Hype geworden. Mit vernünftiger kaufmännischer Kalkulation hat das wenig zu tun.
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Wann sich Immobilien rentieren - und wann nicht
Immobilien rentieren sich nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- die Mieterträge müssen mindestens ausreichen, um das Hausgeld für die laufenden Bewirtschaftungskosten und die Instandhaltung sowie die Kosten der Finanzierung abzudecken;
- danach sollte auch noch ein angemessener Reinertrag übrig bleiben;
- Wertsteigerungen im Zeitablauf führen erst dann zu einem echten "Gewinn", wenn die Nebenkosten der Anschaffung (Grunderwerbsteuer, Notar-, Maklerkosten usw.) mehr als abgedeckt werden. Die machen oft mehr als zehn Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus;
- es sind auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Mieteinkünfte sind steuerpflichtig, wobei Werbungskosten abzugsfähig sind. Unter die Werbungskosten fallen auch die jährlichen Abschreibungen für die Abnutzung des Objektes. Wird die Eigentumswohnung vor Ablauf von zehn Jahren gewinnbringend verkauft, fällt Spekulationssteuer an. Immobilien können auch im Zusammenhang mit Vererbung und Schenkung steuerrelevant werden.
Anlage mit langfristiger Kapitalbindung - es gibt Alternativen
Auf jeden Fall bedeutet der Erwerb einer Eigentumswohnung fast immer langfristige Kapitalbindung. Denn bis ein Kredit zur Finanzierung getilgt ist, vergeht meist ein längerer Zeitraum. Und wegen der steuerlichen Konsequenzen lohnt sich die Veräußerung in der Regel frühestens nach zehn Jahren.
Der Immobilienerwerb ist fast zum Hype geworden. Mit vernünftiger kaufmännischer Kalkulation hat das wenig zu tun."
Wie dann die Marktlage bei Mieten und Preisen aussieht, lässt sich aus heutiger Sicht kaum zuverlässig prognostizieren. Mit deutlichen Mietsteigerungen sollte jedenfalls nicht gerechnet werden. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete und vielerorts die Mietpreisbremse begrenzen Mietanhebungen.
Wenn Sie an den Erwerb einer Eigentumswohnung denken, sollten Sie auf jeden Fall nicht blind kaufen. Es kommt entscheidend auf den jeweiligen Immobilien-Markt, die Lage, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie an, ob sie sich rentiert. Es gibt im Übrigen auch noch mindestens ebenso rentierliche Anlage-Alternativen, bei denen Sie flexibler bleiben können und nicht unbedingt ein höheres Risiko eingehen müssen. Unabhängige Finanzberatung zeigt Ihnen, welche.
