Moderne Finanzierungs- und Geldanlageform Crowdinvesting in Immobilien wächst dynamisch
Crowdinvesting ist eine der vielen Erscheinungsformen des digitalen Zeitalters. Über entsprechende Internet-Plattformen wird Risikokapital zur Finanzierung von Projekten eingesammelt - eine potenzielle Konkurrenz für herkömmliche Finanzierer wie Banken. Besonders dynamisch entwickelt sich derzeit das Crowdinvesting in Immobilien.
Das "Schwarminvestieren" - so die deutsche Übersetzung - ist eine Weiterentwicklung des Crowdlending. So wird die Kreditvergabe - bevorzugt von privat an privat - über das Internet genannt. Während es beim Crowdlending um Darlehen geht, stehen beim Crowdinvesting Kapitalbeteiligungen mit Risiko im Fokus - zum Beispiel über nachrangige Darlehen, Genussscheine oder stille Beteiligungen.
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Vom Crowdlending zum Crowdinvesting
Die ersten Crowdinvesting-Plattformen in Deutschland konzentrierten sich zunächst auf die Finanzierung von Start-ups. Inzwischen ist eine deutliche Schwerpunktverlagerung hin zu Immobilien-Projekten festzustellen. Immer mehr Projektentwickler nutzen die Chancen der Finanzierung über das Netz. Auch aus Investoren-Sicht sind Immobilien-Vorhaben attraktiver. Die Geschäftsmodelle von Start-ups lassen sich oft nur schwer einschätzen und das Ausfallrisiko ist überdurchschnittlich hoch. Bei Immobilien ist die Beurteilung dagegen einfacher und die Kalkulation sicherer. Außerdem profitiert das Immobilien-Crowdinvesting vom laufenden Immobilien-Boom.
Einstweilen handelt es sich allerdings um eine kleine Nische. Zwar sind im ersten Halbjahr bereits 46 Millionen Euro über diverse Plattformen in Projekte geflossen - damit hat sich das Investmentvolumen binnen zwei Jahren mehr als verdoppelt. Doch im Verhältnis zum geschätzten Gesamtvolumen an Immobilien-Investments in diesem Jahr von rund 65 Milliarden Euro ist das nur ein winziger Anteil. Es besteht also noch viel Entwicklungspotenzial.
Nachrangige Darlehen mit nicht nur theoretischem Risiko
Das Immobilien-Crowdinvesting funktioniert praktisch ausschließlich über nachrangige Darlehen. Dabei trägt der Gläubiger ein erhöhtes Risiko, weil er im Insolvenzfall hinter den Ansprüchen anderer Gläubiger zurücktritt. Nachrangige Darlehen gehören zum sogenannten Mezzanine-Kapital - einer Kapitalform, die eine Zwischenstellung zwischen Eigen- und Fremdkapital einnimmt.
Die Qualität der einzelnen Vorhaben ist entscheidend dafür, wie hoch das Risiko eines Investments ist."
Projektentwickler nutzen sie gerne als Eigenkapitalersatz, da "normales" Eigenkapital schwer zu bekommen und teuer ist. Die Investoren können für das höhere Risiko auf eine überdurchschnittliche Rendite hoffen - derzeit in einer Range von fünf bis sieben Prozent. Das ist deutlich mehr, als herkömmliche verzinsliche Anlagen bieten.
Da hinter dem Investment Sachwerte stehen, hält sich das Ausfallrisiko im Vergleich zu vielen anderen Geschäftsmodellen in Grenzen. Doch es ist sicher auch kein "Papiertiger". Die Qualität der einzelnen Vorhaben ist entscheidend dafür, wie hoch das Risiko eines Investments ist. Schon im wohlverstandenen Eigeninteresse achten die Crowdinvesting-Plattformen darauf, dass bei den vorgestellten Projekten bestimmte Qualitätsstandards eingehalten werden. Ein spektakulärer Ausfall wäre ein GAU und ein kaum wiedergutzumachender Imageschaden für die junge Branche. Das zarte Pflänzchen könnte dann ganz schnell eingehen.
