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Finanzlexikon Das Forwarddarlehen

Ein Forwarddarlehen ist eine besondere Form des Immobilienkredits, die speziell für Anschlussfinanzierungen genutzt wird. Es erlaubt Kreditnehmern, sich bereits heute die aktuell gültigen Zinsen für einen Kredit zu sichern, der jedoch erst in der Zukunft ausgezahlt wird.

Dies ist besonders in Zeiten steigender Zinserwartungen interessant, da das Forwarddarlehen den Kreditnehmer gegen Zinserhöhungen in der Zukunft absichert. Der Abschluss erfolgt meist einige Jahre vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung des ursprünglichen Kredits.

1. Grundprinzip und Funktionsweise eines Forwarddarlehens

Ein Forwarddarlehen funktioniert ähnlich wie ein gewöhnlicher Annuitätenkredit, mit dem Unterschied, dass die Auszahlung und damit die Zins- und Tilgungszahlungen erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnen. Die Zinssicherung erfolgt jedoch bereits bei Vertragsabschluss. In der Regel wird ein Forwarddarlehen zwischen 12 und 60 Monate vor Ende der bisherigen Zinsbindung abgeschlossen, wobei in manchen Fällen auch längere Vorlaufzeiten möglich sind.

Diese Art der Anschlussfinanzierung verschafft dem Kreditnehmer Planungssicherheit, da er von vornherein weiß, zu welchen Konditionen der neue Kreditrahmen beginnt. Für diesen Vorlauf fällt meist ein sogenannter Forward-Aufschlag an, welcher sich abhängig von der Vorlaufzeit und den allgemeinen Markterwartungen unterschiedlich gestalten kann.

2. Einsatzmöglichkeiten und Vorteile des Forwarddarlehens

Ein Forwarddarlehen ist besonders attraktiv für Immobilienbesitzer, deren Darlehensvertrag bald ausläuft und die sich gegen möglicherweise steigende Zinsen absichern möchten. Gerade in Zeiten von Zinssteigerungen kann diese Absicherung eine erhebliche Ersparnis bedeuten, da der Kreditnehmer von den aktuell niedrigen Zinsen profitiert, ohne die Unsicherheit von Zinsschwankungen während der restlichen Kreditlaufzeit. Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:

  • Planungssicherheit: Der Kreditnehmer hat Sicherheit über die zukünftigen Zinsen und kann seine monatlichen Zahlungen für die Anschlussfinanzierung im Voraus kalkulieren.
  • Absicherung gegen Zinssteigerungen: In Phasen steigender Zinsen kann das Forwarddarlehen erhebliche Einsparungen ermöglichen, da der Zinssatz schon frühzeitig festgelegt wird.
  • Finanzielle Flexibilität: Durch das frühe Festschreiben der Konditionen lassen sich zukünftige Ausgaben besser planen, was insbesondere bei langfristigen Investitionen wie Immobilien sinnvoll ist.

3. Kosten und Forward-Aufschlag

Für den Zeitraum zwischen Abschluss und tatsächlichem Beginn des Darlehens berechnen die Kreditgeber üblicherweise einen Forward-Aufschlag. Dieser richtet sich nach der Vorlaufzeit: Je weiter der Beginn des Darlehens in der Zukunft liegt, desto höher fällt in der Regel der Aufschlag aus. Der Forward-Aufschlag kompensiert für die Bank das Risiko, dass der Kapitalmarktzinssatz bis zur Auszahlung gestiegen sein könnte und sie daher auf mögliche Erträge verzichten muss.

Beispielsweise könnte ein Forward-Aufschlag 0,02 bis 0,05 Prozentpunkte pro Monat betragen, je nach Zinsentwicklung und Risikoeinschätzung des Kreditinstituts. Eine Vorlaufzeit von 24 Monaten könnte dann zu einem Aufschlag von rund 0,48 Prozentpunkten auf den eigentlichen Zinssatz führen. Trotz dieses Aufschlags kann das Forwarddarlehen eine kostengünstige Lösung sein, sofern die Zinsen weiter steigen.

4. Risiken und Nachteile eines Forwarddarlehens

Ein maßgeschneidertes Forwarddarlehen kann zur verlässlichen Basis für die Anschlussfinanzierung eines Kredits werden, gerade in Zeiten, in denen Zinserhöhungen erwartet werden."

Ein Forwarddarlehen bringt auch gewisse Risiken und potenzielle Nachteile mit sich. Die Absicherung gegen steigende Zinsen kann zum Nachteil werden, falls die Zinsen sinken oder unverändert bleiben, da der Kreditnehmer dann möglicherweise an einen teureren Zinssatz gebunden ist, als am Markt verfügbar wäre. Zu den Hauptrisiken gehören:

  • Zinsänderungsrisiko: Falls die Zinsen nach Abschluss des Forwarddarlehens sinken, muss der Kreditnehmer dennoch den vereinbarten höheren Zinssatz zahlen und verpasst so günstigere Konditionen.
  • Verpflichtender Vertragsabschluss: Das Forwarddarlehen ist ein verbindlicher Vertrag. Eine spätere Kündigung des Forwarddarlehens kann hohe Kosten verursachen, wenn beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
  • Kosten des Forward-Aufschlags: Gerade bei längeren Vorlaufzeiten kann der Aufschlag die Konditionen verteuern, was den Nutzen des Forwarddarlehens einschränken kann.
  • Abhängigkeit von der Marktentwicklung: Ein Forwarddarlehen ist oft dann sinnvoll, wenn von Zinssteigerungen auszugehen ist. Sollte die Zinsentwicklung stagnieren oder gar sinken, wäre das Forwarddarlehen möglicherweise nicht die günstigste Lösung.

5. Alternativen und Abwägungen

Vor Abschluss eines Forwarddarlehens ist es sinnvoll, Alternativen wie die klassische Anschlussfinanzierung oder eine Umschuldung zu prüfen.

  • Anschlussfinanzierung: Bei einer klassischen Anschlussfinanzierung können Kreditnehmer ihre Finanzierung bei der bestehenden Bank ohne zusätzlichen Forward-Aufschlag fortführen und je nach Situation die aktuellen Marktzinsen in Anspruch nehmen.
  • Umschuldung: Die Umschuldung ermöglicht Kreditnehmern, den Anbieter zu wechseln und so möglicherweise von besseren Konditionen zu profitieren. Ein Forwarddarlehen ist hierbei nur eine der möglichen Varianten, falls die Zinsen steigen könnten.

Ob ein Forwarddarlehen die beste Option darstellt, hängt also vor allem von der Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung sowie der individuellen Finanzplanung ab. Für Immobilienbesitzer, die langfristig planen und sich vor Zinsrisiken schützen möchten, kann ein Forwarddarlehen eine lohnende Option sein.

Fazit

Das Forwarddarlehen bietet Immobilienbesitzern eine Möglichkeit, sich frühzeitig gegen steigende Zinsen abzusichern. Diese Kreditform schafft Planungssicherheit und schützt Kreditnehmer vor künftigen Zinsschwankungen, kann jedoch durch Forward-Aufschläge und vertragliche Bindungen auch Nachteile mit sich bringen. Daher ist es wichtig, die Zinsentwicklung genau zu beobachten und das Forwarddarlehen als langfristige Strategie abzuwägen. Ein maßgeschneidertes Forwarddarlehen kann so zur verlässlichen Basis für die Anschlussfinanzierung eines Kredits werden, gerade in Zeiten, in denen Zinserhöhungen erwartet werden.

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