Die Vollfinanzierung einer Immobilie Eigenmittellose Baufinanzierung theoretisch möglich

Viele Banken machen das heute tatsächlich möglich: die Vollfinanzierung einer Immobilie ausschließlich mit Fremdmitteln. Manchmal werden sogar Finanzierungen von mehr als 100 Prozent - zum Beispiel 105 Prozent oder 110 Prozent - geboten. Dann kann die Baufinanzierung sowohl zur Zahlung des Kaufpreises und als auch der Nebenkosten (Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen) eingesetzt werden.

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Warum bei niedrigen Zinsen mehr Kredit möglich ist

Die niedrigen Hypothekenzinsen haben dazu beigetragen, die Kreditspielräume zu erweitern. Je geringer der Zinssatz ist, umso mehr steht bei gleichbleibender Kreditrate für die Tilgung eines Darlehens zur Verfügung. Daher ist es bei niedrigen Zinsen möglich, sich "mehr Kredit zu leisten". Ein einfaches Beispiel verdeutlicht das:

Bei einem Zinssatz von 7 Prozent, einer Laufzeit von 20 Jahren und einer monatlichen Rate von 1.000 Euro kann ein Kredit von knapp 129.000 Euro dargestellt werden. Beträgt der Zinssatz nur 2,5 Prozent, sind unter sonst unveränderten Bedingungen fast 189.000 Euro Kredit möglich. Die Belastung bleibt dank der Zinsersparnis trotzdem gleich.

Ein Angebot nur für erstklassige Kunden

Dennoch bewerten Banken Eigenkapital-Einsatz im Rahmen einer Baufinanzierung nach wie vor positiv. Eigenkapital ist nicht mit Zinsansprüchen verbunden und muss nicht zurückgezahlt werden. Es kann daher als Risikopuffer dienen und reduziert das Ausfallrisiko der Bank erheblich. Deshalb sind Eigenkapitalquoten von 20 Prozent und mehr beim Immobilienerwerb gerne gesehen. Wenn Banken Baufinanzierungen ohne Eigenkapital anbieten, dann nur für Kreditnehmer mit erstklassiger Bonität. Diese müssen außerdem

Vielleicht gehören Sie ja zu dieser "exklusiven" Zielgruppe.

Ohne Eigenkapital wird es stets teurer

Auch bei solchen "guten" Kunden berechnet die Bank einen "Risikozuschlag" beim Zinssatz. Der ist selbstverständlich nicht nur für die Aufstockung auf 100 Prozent, sondern für den gesamten Kreditbetrag zu zahlen. Wie hoch der Zuschlag konkret ausfällt, hängt vom jeweiligen Anbieter ab. Wird die Immobilie zu 100 Prozent statt zu 80 Prozent finanziert, ist erfahrungsgemäß mit Zinszuschlägen in einer Größenordnung von 0,3 Prozentpunkten zu rechnen. Findet gar eine 110 Prozent-Finanzierung statt, kommen ggf. nochmals 0,3 Prozentpunkte obendrauf. Dadurch wird die Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich teurer.

Finanzielle Belastung erhöht sich

Die höheren Zinsen und der höhere Kreditbetrag führen zwangsläufig zu höheren Zahlungsverpflichtungen für Zins und Tilgung als bei Baufinanzierungen mit Eigenkapital. Diese lassen sich zwar unter Umständen durch eine längere Laufzeit "strecken", doch die Tatsache der finanziellen Mehrbelastung bleibt. Das ist stets mit einzukalkulieren. Die finanziellen Spielräume für die laufende Lebensführung werden bei einer Vollfinanzierung geringer.

Eigenkapital kann daher als Risikopuffer dienen und reduziert das Ausfallrisiko der Bank erheblich. 

Vorhandenes Eigenkapital besser anlegen?

Manchmal wird eine Vollfinanzierung angestrebt, obwohl Eigenmittel vorhanden sind. Die sollen anderweitig investiert oder angelegt werden. Dieses Modell rechnet sich allerdings  meistens nicht. Die Renditen von Kapitalanlagen wiegen selten die höheren Zinskosten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf. Es gibt kaum ein besseres Investment, als eine Kreditbelastung zu reduzieren. Und der Vorteil ist: diese "Kapitalanlage" ist hundertprozentig sicher. Natürlich kann es Konstellationen geben, in denen es ungünstig ist, Eigenkapital "loszueisen" - zum Beispiel, wenn es in einer anderen Anlageform noch gebunden ist.

Risiken absichern - Kreditangebote vergleichen

Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, sollten Sie sich auf jeden Fall ausreichend absichern. Eine Risikolebensversicherung mindestens auf das Leben des Haupteinkommenserbringers in Kredithöhe ist unbedingt anzuraten. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sind auch Berufsunfähigkeitsversicherungen und Unfallversicherungen in ein Gesamtkonzept einzubinden. Auch ein Vergleich der Angebote am Markt ist dringend zu empfehlen. Gerade weil eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich teurer ist, zählt jeder Zehntel-Prozentpunkt beim Zins.