Regeln und Begriffserklärungen Eine solide Baufinanzierung

Auch wenn Banken bei stabilen Einkommensverhältnissen 100 Prozent des Kaufpreises und mehr finanzieren, sollten Bauherren einen Teil des Finanzierungsvolumens aus eigenen Mitteln tragen. Damit verringern sich Zinslast und monatliche Rate, aber eben auch die Ausfallrisiken für den gesamten Kredit. Bauherren sollten trotzdem noch eine Liquiditätsreserve behalten, um außerordentliche Kosten zuverlässig auffangen zu können.

Seit 2010 wird statt dem einstigen Nominalzins der Sollzins angegeben, allerdings ist der effektive Jahreszins der ausschlaggebende: Dieser enthält nämlich weitere Kosten, wie beispielsweise für die Wertermittlung oder die Besicherung, und wird für die gesamte Laufzeit kalkuliert. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, geben die meisten Finanzierungsvermittler den für die jeweilige Zinsbindungsfrist bzw. Sollzinsbindung geltenden effektiven Jahreszins an.

Ein klassisches Annuitätendarlehen sieht eine feste Monatsrate vor, die sich aus einem anfänglichen Tilgungsanteil und Zinsen zusammensetzt. Im Laufe der Tilgung steigt der Tilgungsanteil, da durch die sinkende Kreditsumme weniger Zinsen zu bezahlen sind. Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt demzufolge die Laufzeit: Je höher die Tilgung vereinbart wird, desto schneller führen Bauherren die Baufinanzierung zurück. Der Standard liegt bei zwei Prozent, allerdings können Bauherren individuell nach ihren finanziellen Möglichkeiten kalkulieren, um eine solide Balance zwischen Tragfähigkeit und schneller Rückzahlung zu erreichen.

Die Zinshöhe variiert in Abhängigkeit von der Höhe des Eigenkapitals und von der Dauer der Zinsbindung. Je länger die Konditionen für die Baufinanzierung festgeschrieben werden, desto höher steigt der Zinssatz. Der Hintergrund: Bewegen sich die Zinsen generell auf einem niedrigen Niveau, geht die Bank bei einer langen Zinsbindungsfrist das Risiko von Verlusten ein, sollte das Zinsniveau zwischenzeitlich steigen. Deswegen sollten Bauherren die Sollzinsbindung jedoch nicht zu kurz wählen, denn nach Ablauf wird eine Anschlussfinanzierung notwendig - und die dann geltenden Konditionen kann keiner vorhersehen. 

Erwarten Bauherren außerordentliche Einnahmen, wie beispielsweise Tantiemen oder Gewinnbeteiligungen, können sie mit Sondertilgungen die Kreditsumme schneller als geplant zurückführen.

Allerdings werden diese Möglichkeiten von den Banken begrenzt, meist auf fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme pro Jahr, beschneiden sich die Geldinstitute doch so selbst ihrer Zinseinnahmen. Bauherren sollten sich diese Flexibilität zumindest in einem bestimmten Maß jedoch einräumen lassen.

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, bei dem die Tilgung mit der ersten Monatsrate beginnt, stehen auch endfällige Darlehen zur Wahl: Hier werden über die Laufzeit nur die Zinsen bezahlt, um zum Ablauf die gesamte Kreditsumme zu tilgen. Diese wird parallel angespart, wie beispielsweise im Fondssparen, mit Lebensversicherungen oder mit Bausparverträgen. Diese Konzepte sind mit Vorsicht zu genießen, setzen sie doch voraus, dass die Sparanlagen nach Steuern deutlich mehr einspielen, als die Baufinanzierung an Zinsen kostet. Die Risiken sind also enorm, insbesondere bei Wohneigentum sollten Bauherren immer auf eine möglichst schnelle Tilgung achten.