Hamburger Immobilien als erster Vorbote? Es entweicht Luft aus der Immobilienblase

Generell gilt der Hamburger Immobilienmarkt als ausgesprochen robust, umso erstaunlicher sind die vorliegenden Zahlen für das erste Halbjahr 2016: Im Vergleich zur zweiten Jahreshälfte 2015 wurden rund 16 Prozent weniger Wohnungen und rund 15 Prozent weniger Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, jeweils mit einem Wert ab 500.000 Euro, veräußert. Auf der anderen Seite können aber Metropolen wie Frankfurt, Köln oder Düsseldorf und allen voran Berlin weiter mit steigenden Umsätzen punkten. In Berlin legten die Immobilienumsätze im Vergleichszeitraum um fast die Hälfte zu.

Ein Blick über diese Marktanalyse hinaus, die auf der Erfassung der Immobilien-Kaufverträge durch die Gutachterausschüsse in den jeweiligen Städten beruhen, zeigt dann auch, dass die einschlägigen Immobilienportale ähnliche Tendenzen bestätigen - und zwar auf der Angebotsseite: Beim Branchenführer Immoscout gingen die Angebote an Wohnungen und Ein- bzw. Zweifamilienhäusern im Vergleichszeitraum um jeweils rund sieben Prozent zurück. Steht die Immobilienblase vor dem Platzen?

Ein weiterer Trend zeichnet sich aus der Dahler-Marktanalyse ab: Die Preisvorstellungen der Verkäufer sind teilweise überzogen, was nicht zuletzt der angespannten Angebotssituation und der hohen Nachfrage geschuldet ist. Trotzdem sind die Interessenten nicht mehr bereit,  in jedem Fall auf diese Offerten einzugehen. Es wird deutlich länger verhandelt, was sich wiederum negativ auf die Umsatzzahlen auswirkt. Der Immobilienblase könnte somit von einer gänzlich unerwarteten Seite der Boden entzogen werden: Ein verändertes Kaufverhalten bringt die Preise auf ein solides Maß zurück.

Gleichwohl wird es auch in Zukunft dramatische regionale Unterschiede geben. Während auf dem Land die Immobilienpreise verfallen, weil wegen der zunehmenden Umsiedlung in die Städte ein Überangebot besteht, werden die Metropolen deutlich stärker nachgefragt. Selbst innerhalb der Hansestadt Hamburg zeigen sich unterschiedliche Trends im Premiumsegment: Ob HafenCity, Elb- und Alster-Lagen oder St. Georg - hier gehen die Preise weiterhin nach oben. Insbesondere mit der Fertigstellung des Gebäudekomplexes um die Elbphilharmonie wurden hier neue Rekordsummen im Verkauf erzielt: Für knapp 4,9 Millionen Euro wechselte eine exklusive Wohnung den Besitzer.

Abseits des Premiumsegments wird Wohnraum häufig mit Krediten finanziert. Hier droht Ungemach durch die zuletzt spürbar steigenden Zinsen. Potentielle Käufer können sich nicht mehr so günstig verschulden - das drückt in vielen Immobiliensegmenten auf die Nachfrage.