Finanzlexikon Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in ein oder wenige klar definierte Objekte. Das kann ein Bürogebäude in einer Großstadt sein, ein Logistikzentrum, ein Hotel oder eine gemischt genutzte Gewerbeimmobilie. Anleger beteiligen sich unternehmerisch am Objekt – mit allen Chancen und Risiken, die daraus entstehen.

Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds gibt es keine tägliche Rückgabemöglichkeit. Das Kapital ist über viele Jahre gebunden. Genau diese Illiquidität ist der Grund für die höhere Renditeerwartung.

Typische Rahmendaten aus der Praxis

Geschlossene Immobilienfonds ermöglichen die direkte Beteiligung an einzelnen Objekten, sind jedoch illiquide und kostenintensiver in der Struktur als offene Immobilienfonds."

Geschlossene Immobilienfonds sind kein Kleinanlegerprodukt im klassischen Sinn. Üblich sind:

• Mindestbeteiligungen zwischen 10.000 und 25.000 Euro
• Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren
• prognostizierte Ausschüttungen von 4 bis 6 Prozent pro Jahr
• angestrebte Gesamtrenditen im ähnlichen Bereich

Ein Beispiel:
Ein Fonds investiert in ein neu errichtetes Logistikzentrum mit langfristigem Mietvertrag über 15 Jahre. Die prognostizierte Ausschüttung beträgt 5 Prozent jährlich. Nach Ablauf der Mietbindung wird das Objekt verkauft. Der Verkaufserlös entscheidet maßgeblich über die tatsächliche Gesamtrendite.

Ob die geplanten 5 Prozent erreicht werden, hängt von Vermietungsquote, Kostenentwicklung und Marktwert zum Verkaufszeitpunkt ab.

Vergleich mit offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren in viele Objekte gleichzeitig. Sie bieten eine breitere Streuung und ermöglichen Rückgaben mit gesetzlichen Fristen. Die Rendite liegt in den vergangenen Jahren häufig im Bereich von 2 bis 3 Prozent pro Jahr.

Der Unterschied lässt sich strukturell erklären:

• Offene Fonds halten Liquiditätsreserven.
• Sie streuen über viele Objekte und Regionen.
• Sie bewerten Immobilien regelmäßig nach Gutachten.

Geschlossene Fonds verzichten auf Liquiditätsreserven. Das Kapital arbeitet nahezu vollständig im Projekt. Dafür trägt der Anleger ein konzentrierteres Risiko.

Die Renditeprämie von 1 bis 3 Prozentpunkten gegenüber offenen Fonds ist somit eine Kompensation für geringere Liquidität und höhere Projektabhängigkeit.

Chancenstruktur geschlossener Immobilienfonds

Der größte Hebel liegt im Verkaufserlös. Steigen Immobilienpreise oder sinken Renditeanforderungen am Markt, kann der Exit deutliche Zusatzgewinne bringen. In Phasen steigender Zinsen wirkt dieser Effekt umgekehrt.

Vorteile können sein:

• langfristige Mietverträge mit planbaren Einnahmen
• Investitionen in Spezialsegmente wie Logistik oder Gesundheitsimmobilien
• direkte Partizipation an Wertsteigerungen

Gleichzeitig besteht ein Klumpenrisiko. Fällt ein Hauptmieter aus, wirkt sich das unmittelbar auf die Erträge aus.

Kosten und ihre Wirkung

Liquidität und Zweitmarkt

Geschlossene Immobilienfonds sind auf langfristige Haltedauer ausgelegt. Ein Ausstieg vor Ablauf ist meist nur über einen Zweitmarkt möglich. Dort werden Anteile teilweise mit Abschlägen von 10 bis 25 Prozent gehandelt.

Das bedeutet: Wer kurzfristige Flexibilität benötigt, sollte diese Anlageform kritisch prüfen. Sie eignet sich vor allem für Kapital, das über viele Jahre nicht benötigt wird.

Realistische Renditeerwartung

Eine Zielrendite von 5 Prozent pro Jahr klingt moderat. Entscheidend ist jedoch die Unsicherheit des Endwerts. Anders als bei einem offenen Fonds gibt es keine tägliche Bewertung, sondern einen finalen Verkaufszeitpunkt.

In stabilen Marktphasen können geschlossene Immobilienfonds attraktive Ergebnisse liefern. In Phasen steigender Zinsen oder sinkender Immobilienpreise können Renditen deutlich unter Plan bleiben.

Einordnung im Gesamtvermögen

Geschlossene Immobilienfonds können eine Ergänzung zu liquiden Anlagen darstellen. Sie erhöhen jedoch die Komplexität und reduzieren die Flexibilität eines Portfolios.

Eine Beimischung sollte daher nur erfolgen, wenn:

• ausreichend liquide Mittel vorhanden sind
• Laufzeit und Liquiditätsbedarf abgestimmt sind
• die Risiken eines Einzelobjekts bewusst akzeptiert werden

Fazit

Geschlossene Immobilienfonds bieten im Vergleich zu offenen Immobilienfonds eine Renditeprämie, die aus Kapitalbindung und Projektrisiko resultiert. Sie ermöglichen die direkte Beteiligung an einzelnen Objekten, sind jedoch illiquide und kostenintensiver in der Struktur. Wer die langfristige Bindung akzeptiert und das Klumpenrisiko tragen kann, erhält eine Anlageform mit planbaren Mieteinnahmen und offenem Exit-Risiko. Für Anleger mit kurzfristigem Liquiditätsbedarf sind offene Fonds die stabilere Alternative.