Steuern vermeiden mit geschickter Gestaltung Grunderwerbssteuer sparen
Die Grunderwerbssteuer ist ein wesentlicher Nebenkostenbestandteil beim Immobilienerwerb. Sie kann mehrere zehntausend Euro ausmachen. Durch geschickte Gestaltung lässt sich die Steuerlast reduzieren. Allerdings muss man dabei genau aufpassen.
Früher betrug der Grunderwerbssteuersatz bundeseinheitlich 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer die Steuersätze selbst festlegen. Diese haben die Gelegenheit genutzt, um kräftig an der Steuerschraube zu drehen. Der 3,5-Prozentsatz gilt heute nur noch in Bayern und Sachsen, überall sonst ist er höher - am höchsten mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro fallen dort jetzt 32.500 Euro Grunderwerbssteuer an, wo früher 17.500 Euro zu zahlen waren - eine satte Steuererhöhung um 86 Prozent.
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Vertragliche Trennung von Grundstückskauf und Bau
Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, wenn nach Möglichkeiten gesucht wird, die Steuerlast zu reduzieren. Ein Ansatz besteht darin, die Besteuerung möglichst auf den reinen Grundstückswert zu beschränken, den Wert des darauf errichteten Objektes aber außen vor zu halten. Dazu bedarf es unter anderem einer vertraglichen und auch zeitlichen Trennung von Grundstückskauf und Errichtung des Baus, damit es sich auch aus fiskalischer Sicht um nicht miteinander verbundene und damit gesamthaft zu besteuernde Vorgänge handelt.
Nicht immer zielführend
Das klingt einfacher, als es manchmal in der Praxis ist. Das zeigte sich vor Kurzem in einem vom BFH zu entscheidenden Fall. Ein Bauherr hatte ein städtisches Grundstück gekauft. Der Bauvertrag für die Bebauung wurde erst zwei Monate nach dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen, allerdings hatte der Bauunternehmer den Kaufvertrag mit unterzeichnet und das Vorhaben wurde nach dem beim Grundstückskauf vorliegenden Angebot realisiert. Hier urteilte das oberste Finanzgericht, dass Bauherren de facto wie beim Erwerb eines bebauten Grundstücks zu stellen seien, sollte beim Grundstückskauf bereits die Art und Weise der Bebauung definitiv feststehen (BFH-Urteil vom 25. Januar 2017, II R 19/15). In der Konsequenz seien - trotz vertraglicher Trennung - auch die Baukosten der Grunderwerbssteuer zu unterwerfen.
Durch geschickte Gestaltung lässt sich die Steuerlast reduzieren."
So wenig Verzahnung wie möglich
In einem anderen Fall entschied der BFH dagegen zugunsten des Bauherren (BFH-Urteil vom 8. März 2017, II R 38/14). Hier war das ursprüngliche Bauvorhaben nach dem Grundstückskauf wesentlich abgeändert worden. Das Gericht sah daher Grundstückskauf und Errichtung des Baus nicht als einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ob einheitlicher Erwerb vorliegt oder nicht, lässt sich letztlich nur im Einzelfall beurteilen. Je weniger Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag aber miteinander in Verbindung stehen, umso besser lässt sich auch steuerlich eine Differenzierung begründen.
Ich glaube, dass Menschen, die sich ihrer Ziele und Werte bewusst werden, sorgenfreier leben.
