Familiengesellschaften Immobilien im Familienbesitz

Wie Gesellschaftsmodelle Nachfolge, Haftung und Steuern neu ordnen.

Immobilien gehören in Deutschland zu den wichtigsten Formen privaten Vermögens. Doch wenn Häuser und Grundstücke über Generationen hinweg gehalten werden sollen, entstehen komplexe Fragen: Wer entscheidet über Nutzung und Verkauf? Wie lässt sich Streit vermeiden? Und wie bleibt die Steuerbelastung überschaubar?

Zunehmend greifen Eigentümer deshalb zu gesellschaftlichen Strukturen – etwa Familiengesellschaften oder Immobilien-GbRs. Sie schaffen Ordnung, wo Besitz, Verantwortung und Nachfolge ineinandergreifen.

Vom Privatbesitz zur Familienstruktur

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Der klassische Weg, Vermögen innerhalb der Familie zu halten, war lange das direkte Eigentum. Doch mit wachsendem Wert der Immobilien und komplexeren Familienkonstellationen steigen die Risiken – etwa bei Scheidung, Erbfolge oder finanziellen Belastungen.

Gesellschaftsmodelle bieten hier klare Vorteile:

Strukturierte Eigentumsverhältnisse: Jeder Beteiligte hält Anteile, keine unscharfen Miteigentumsquoten.
Planbare Nachfolge: Gesellschaftsanteile lassen sich schrittweise übertragen, ohne das Objekt zu teilen.
Steuerliche Effizienz: Schenkungsteuerfreibeträge können mehrfach genutzt werden, da sie alle zehn Jahre neu gelten.

Das Prinzip lautet: Die Immobilie bleibt als Einheit bestehen, während sich Eigentum und Verantwortung flexibel verschieben lassen.

Rechtliche und wirtschaftliche Gestaltung

Besonders beliebt sind Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) oder Familien-Kommanditgesellschaften (Familien-KG). Beide Modelle ermöglichen es, Immobilien rechtlich zu bündeln und zugleich individuelle Vereinbarungen festzulegen – etwa zu Stimmrechten, Veräußerungsverboten oder Gewinnausschüttungen.

Wichtige Vorteile solcher Strukturen:

Haftungsbegrenzung: In einer KG haftet nur der Komplementär voll, alle anderen Gesellschafter sind beschränkt.
Verwaltungserleichterung: Einnahmen, Ausgaben und Modernisierungen werden zentral gesteuert.
Kontinuität: Gesellschaftsverträge sichern Entscheidungsfähigkeit auch bei Generationenwechseln.

Zudem lässt sich über Gesellschaftsformen eine klare Trennung zwischen Eigentum und Nutzung herstellen – etwa wenn Eltern weiter im Haus wohnen, während Kinder bereits Anteile halten.

Steuerliche Spielräume und Grenzen

Immobilien im Familienbesitz werden damit nicht nur zu einem Wertobjekt, sondern zu einer organisatorischen Aufgabe – mit Vorteilen für jene, die frühzeitig strukturieren."

Das jüngste Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. II R 18/23) hat Familiengesellschaften zusätzlich gestärkt: Selbst wenn ein Eigenheim in eine Familien-GbR eingebracht wird, kann die steuerfreie Übertragung zwischen Ehegatten weiterhin gelten – solange beide Partner zu gleichen Teilen beteiligt sind und selbst im Haus wohnen.

Damit entstehen neue Gestaltungsspielräume:

Sukzessive Übertragungen von Anteilen mit Nutzung der Freibeträge alle zehn Jahre.
Wertschonende Übergaben ohne sofortige Steuerbelastung.
Schutz des Familienvermögens durch gemeinsame rechtliche Kontrolle.

Doch die Modelle erfordern Sorgfalt. Falsche Vertragsgestaltung oder gewerbliche Aktivitäten können die Steuerfreiheit gefährden.

Nachfolge mit System statt Zufall

Familiengesellschaften sind mehr als steuerliche Instrumente – sie sind Werkzeuge zur langfristigen Stabilisierung. Sie zwingen Familien, Verantwortung, Entscheidungswege und Rollen frühzeitig zu klären.

Gerade bei größeren Immobilienbeständen verhindern sie, dass bei Erbfällen ungeklärte Eigentumsgemeinschaften entstehen, die Verkäufe erzwingen oder Werte zerstören. Stattdessen wird der Besitz als wirtschaftliche Einheit verstanden – geführt, vererbt und erhalten.

Fazit

Gesellschaftsmodelle machen den Unterschied zwischen gemeinsamem Eigentum und gemeinsamem Chaos. Sie verbinden steuerliche Planung, rechtliche Klarheit und generationenübergreifende Stabilität.

Immobilien im Familienbesitz werden damit nicht nur zu einem Wertobjekt, sondern zu einer organisatorischen Aufgabe – mit Vorteilen für jene, die frühzeitig strukturieren.

Kategorie: Immobilienkauf/-miete