Die unterschiedlichen Aspekte des Betongoldes Immobilien lieber selbst bewohnen
Immobilien gelten als wertbeständige und vergleichsweise gut kalkulierbare Anlage. In Zeiten niedrigster Zinsen sind sie sogar rentierlicher als verzinsliche Investments. Stellt sich nur die Frage, was besser ist: ein eigenes Objekt selbst zu bewohnen oder es zu vermieten und in der bisherigen Mietwohnung wohnen zu bleiben?
Bei vielen Immobilienkäufen ist die Antwort von vorneherein klar. Liegt das Objekt in einer anderen Stadt oder Region, kommt die Eigennutzung in der Regel nicht infrage, dann bleibt nur die Vermietung. Es gibt aber viele andere Konstellationen, in der sich diese Entscheidung durchaus stellt. Und genau diese Problematik macht eine derart wichtige Entscheidung so schwierig.
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Eine interessante Beispiel-Rechnung
Im Auftrag der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung hat Prof. Gösta Jamin von der Hochschule Ludwigshafen beide Alternativen durchgerechnet. Er ging bei seinen Berechnungen von einem Objektkauf in Höhe von 250.000 Euro und einem Eigenkapital von 50.000 Euro aus.
Er unterstellte außerdem eine anfängliche Jahresmiete von 12.400 Euro mit einer jährlichen Mietsteigerung von 2 Prozent, Instandhaltungskosten von 3.500 Euro p.a., eine Kreditfinanzierung zu 2,5 Prozent Zinsen und eine durchschnittliche jährliche Wertsteigerung nach Abschreibungen von 2 Prozent. Bei der Besteuerung ging er von einem individuellen Einkommensteuersatz von 42 Prozent (zzgl. Soli) aus.
Auf dieser Basis rechnete Jamin das nach 30 Jahren erzielte Vermögen hoch. Das Ergebnis dabei: bei Vermietung erzielte der Eigentümer ein Endvermögen von 352.000 Euro, bei Eigennutzung sogar von 426.000 Euro. Die Entscheidung, das Objekt selbst zu bewohnen, wäre danach die "wertvollere" Option. Zum Vergleich wurde auch das Vermögen bei verzinslicher Anlage der 50.000 Euro Eigenkapital und Verzicht auf einen Immobilienerwerb berechnet.
Bei einer derzeit realistischen Verzinsung von einem Prozent ergäbe sich danach ein Vermögen von 70.000 Euro, bei der langjährigen Durchschnittsrendite von 3 Prozent kämen aber auch nur 96.000 Euro zusammen. Mit Immobilie wird man also offenbar reicher als ohne - zumindest wenn sonst nur auf "sichere" Anlagealternativen gesetzt würde.
Der Vermögensunterschied zwischen Eigennutzung und Vermietung erklärt sich aus der steuerlichen Ungleichbehandlung."
Steuerliche Vorteile der Eigennutzung
Der Vermögensunterschied zwischen Eigennutzung und Vermietung erklärt sich aus einer steuerlichen Ungleichbehandlung. Sobald die Mieterträge die Werbungskosten (Abschreibung, Instandhaltung, Kreditzinsen) übersteigen, ist der Gewinn steuerpflichtig. Der "Gewinn" der Eigennutzung - ersparte Miete abzüglich Kosten - ist dagegen steuerfrei. Der Unterschied summiert sich in 30 Jahren auf 74.000 Euro.
Trotzdem bedeutet die Beispiel-Rechnung nicht, dass der Kauf einer Immobilie immer das Mittel der Wahl sein sollte. Die langfristige Kapitalbindung und mangelnde Verfügbarkeit sind Argumente gegen den Erwerb. Wer flexibel bleiben und nicht sein ganzes Vermögen "auf eine Karte" setzen will, sollte andere Anlagen wählen.
