Kapitalanlage Immobilien lohnen aktuell nicht mehr!
Immobilien gelten gemeinhin als wertbeständige, rentierliche und vergleichsweise sichere Anlage. Doch ist das wirklich so? Wer genauer hinschaut, erkennt etliche Risiken.
Der Erwerb ist eine Rechnung mit Unbekannten - und die Wahrscheinlichkeit steigt, dass die Kalkulation nicht aufgeht. Es ist daher Zeit, die Immobilien-Anlage kritisch zu betrachten. Dies gilt vor allem für Objekte, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet werden. Aktuell wird der Erwerb von Immobilien als eine der wenigen Möglichkeiten angepriesen, noch einigermaßen vernünftige Renditen zu erzielen.
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Viel verlorenes Geld beim Immobilien-Erwerb
Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsen fehlt es an verzinslichen Alternativen und viele Anleger scheuen den Gang an die Börse. Da scheint die Immobilie vergleichsweise solide. Überdies sind die Zinssätze bei Objektfinanzierungen so niedrig wie selten zuvor.
Doch sicher ist beim Immobilien-Investment nur eins - das nötige Kapital für den Erwerb. Der Kaufpreis stellt dabei die wichtigste, aber keineswegs die einzige Kostenkomponente dar. Darüber hinaus fallen eine Menge Nebenkosten an - für Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, ggf. auch für Makler. Sie machen bis zu vierzehn Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus. Das besondere Übel daran ist: es handelt sich um "verlorenes Geld", das aus den laufenden Mieterträgen und einer eventuellen Wertsteigerung erst einmal erwirtschaftet werden muss, ehe tatsächlich ein "Mehrwert" erzielt wird. Garantiert ist das keinesfalls.
Ein Investment mit Risiken
Auch sonst geht der Investor eine Vielzahl von Risiken ein:
- Wertsteigerungen sind kein Automatismus. Auch Immobilienpreise zeigen Schwankungen. Heute erstklassige Lagen können schon in naher Zukunft weniger begehrt sein. In manchen Großstädten gilt der Immobilienmarkt bereits als überhitzt, so dass weitere deutliche Preissprünge nicht zu erwarten sind. Überdies schlägt der Fiskus bei Verkaufsgewinnen zu, wenn das Objekt binnen zehn Jahren veräußert wird.
- Ebenso wenig sind ausreichende Renditen sicher. Zwar übersteigt vielerorts die Wohnungsnachfrage das Angebot, doch ob das so bleibt, ist nicht ausgemacht. In ländlichen Regionen und weniger gefragten Städten ist es heute schon manchmal schwer, geeignete Mieter zu finden.
- Auch der Gesetzgeber ist ein Risikofaktor: Das betrifft nicht nur die umstrittene Mietpreisbremse, das Mietrecht schützt generell eher Mieter als Vermieter. Und auch bei den Auflagen zur Energieeinsparung und Energieeffizienz sind noch längst nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft. Dadurch verursachte Kosten treffen bevorzugt Eigentümer.
- Nicht zu unterschätzen ist auch das Kostenrisiko aus notwendigen Sanierungen und Modernisierungen.
- Last but not least besteht ein beträchtliches Finanzierungsrisiko. Denn ob die Zinsen so niedrig bleiben, ist nicht ausgemacht.
Das Fazit lautet daher: Es gibt genügend Argumente, beim Immobilien-Investment erst einmal vorsichtig zu sein und andere Anlage-Alternativen zu prüfen.
