Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreis Immobilienblase wird deutlicher

Gibt es nun eine Immobilienblase oder nicht? An dieser Frage scheiden sich im Moment die Geister. Allen Beschwichtigungen zum Trotz mehren sich die Anzeichen, die dafür sprechen und zur Vorsicht mahnen.

Das im Zuge der EZB-Geldpolitik extrem billig gewordene Baugeld ließ die Nachfrage nach Betongold in die Höhe schießen, das knappe Wohnungsangebot in einigen Ballungsgebieten verstärkte den Effekt noch. Teilweise sind die Kaufpreise um 75 Prozent überzogen, wie beispielsweise in der Metropole München. Trotzdem sehen einige Ökonomen keine Gefahr in Form einer Immobilienblase, da die Preissteigerung nun de facto gestoppt wäre. Der emeritierte Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann vertritt eine andere Meinung.

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Immobilienblase längst gegeben - Spanien und USA als Beleg

Karl-Werner Hansmann untersuchte die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland vor dem Hintergrund der Erfahrungen, die in den 2000er Jahren vor allem in Spanien oder in den USA gemacht werden mussten. Daraus leitete er sechs wesentliche Kriterien für eine Immobilienblase ab:

im Vergleich zu den Mieten schneller steigende Kaufpreise,
Kaufpreissteigerungen von einem hohen Niveau aus,
Preissteigerungen für Wohnraum gehen von Top-Lagen aus und breiten sich auf das Umland aus,
extrem niedrige Hypothekenzinsen von unter drei Prozent,
hohe Fremdfinanzierungsanteile von mehr als 70 Prozent und
Tilgungsraten im Durchschnitt unter vier Prozent.

Sein Fazit auf der Grundlage der von Banken und Immobilienscout24.de zur Verfügung gestellten Daten: Der deutsche Immobilienmarkt erfüllt alle genannten Kriterien, auch wenn sich zur Tilgungsrate kaum offizielle Informationen recherchieren lassen.

Das im Zuge der EZB-Geldpolitik extrem billig gewordene Baugeld ließ die Nachfrage nach Betongold in die Höhe schießen."

Mieten und Kaufpreise - der Abstand spielt die Hauptrolle

Ein besonderes Augenmerk legte Hansmann auf die Preisentwicklung - und zwar für die Mieten und für den Kauf. Stiegen die Mieten im Zeitraum von 2007 bis 2016 um rund 29 Prozent, schafften die Kaufpreise 63 Prozent bei den Neubauten und 59 Prozent bei den Bestandsimmobilien.

Der Abstand klafft also immer weiter auf, was die Risiken deutlich erhöht und auf rein spekulative Käufe schließen lässt: Immobilien werden demnach nur erworben, um sie in absehbarer Zeit mit Gewinn wieder veräußern zu können.

Auf der anderen Seite wachsen auf der Finanzierungsseite Risiken: Die extrem niedrigen Zinsen verleiten dazu, überdurchschnittlich viel Fremdkapital aufzunehmen und langsam zu tilgen. Sind die Konditionen dann nur für einen Zeitraum von zehn oder 15 Jahren gebunden, stellt sich die Frage der Anschlussfinanzierung und damit eventuell höherer Zinsen. Wurde in diesem Zeitraum zu wenig getilgt, kann es bei steigenden Kosten eng werden. Hier wirkt sich negativ aus, dass der Eigenkapitalanteil auch wegen der Vertriebsstrategien der Banken generell immer weiter gesunken ist - von einer Immobilienblase ist also grundsätzlich auszugehen.

Kaufinteressenten sollten Ihr Projekt von einem provisionsfrei arbeitenden Honorarberater prüfen lassen, ob der Preis angemessen ist und ob es sinnvolle Alternativen gibt. Für Besitzer grösserer Immobilienvermögen bieten sich hervorragende Verkaufsschancen, um einen Teil ihrer Gewinne zu realisieren und ihr Vermögen zu diversifizieren. Denn zu einer ausgewogen und zukunftsfähigen Vermögensstruktur gehören nicht nur Immobilien sondern auch Unternehmensbeteiligungen, Anleihen guter Bonität, Gold, Silber und Diamanten.

Kategorie: Immobilienkauf/-miete