Platzt die Blase? Mietmultiplikator steigt und steigt
Die Corona-Krise hat für tiefe Einschnitte gesorgt, nur ein Bereich erscheint kaum betroffen - der Immobilienmarkt. Hier ist Corona praktisch spurlos vorübergegangen - zumindest was die Preisentwicklung betrifft. Die Preise steigen weiter und nehmen mancherorts bereits blasenhafte Züge an.
Darauf deuten zumindest wichtige Kennzahlen wie der Mietmultiplikator hin. Er zeigt das Verhältnis von Kaufpreis und erzielbarer Jahres(kalt-)miete. Die Aussage ist: wie viele Jahre muss ich ein Objekt vermieten, um den Kaufpreis wieder hereinzuholen. In der Betriebswirtschaftslehre nennt man das Amortisationsdauer.
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Nirgends so hoch wie auf Sylt
17,5 war lange ein gängiger Durchschnittswert für den Mietmultiplikator. Nach einer in der FAZ vorgestellten Untersuchung von Postbank und Hamburgischem Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) liegt der Wert inzwischen bei 24. In bekannten Immobilien-Hotspots erreicht er noch andere Dimensionen: in München 37,2, in Hamburg 36, in Frankfurt 33,5. Spitzenreiter ist Deutschlands Luxus-Insel Sylt mit 72. Darin zeigt sich eins: die Kaufpreise sind viel stärker gestiegen als die Mieten - gleichbedeutend mit deutlich gesunkenen Mietrenditen.
Erklären lässt sich das u.a. mit der fortgesetzten Geldschwemme der EZB und den historisch niedrigen Zinsen. Diese bewirken einen Anlagenotstand und ermöglichen selten günstige Immobilienfinanzierungen. Beides treibt dem Immobilienmarkt Kaufkraft zu und Käufer sind wegen fehlender Alternativen bereit, niedrigere Mietrenditen zu akzeptieren als früher üblich. Das ist eine logische Konsequenz und an sich noch keine Blase. Ob sie gesund ist, ist eine andere Frage. Denn die EZB hat mit ihrer Politik eine sehr künstliche Situation geschaffen.
Beunruhigend ist, dass sich die Immobilienpreise vielerorts von der allgemeinen Einkommens-entwicklung abgekoppelt haben."
Blasenrisiko steigt, aber (noch) keine akute Gefahr
Beunruhigend ist allerdings, dass sich die Preise vielerorts von der allgemeinen Einkommensentwicklung abgekoppelt haben. In einem vom Immobilien-Institut Empirica gemessenen Blasen-Index wird das Verhältnis von Kaufpreisen und Einkommen als Indikator für Blasenbildung ermittelt. Danach besteht aktuell in 229 deutschen Landkreisen und in neun von zwölf Großstädten ein erhöhtes Blasenrisiko. Für platzende Blasen ist es aber noch zu früh. Ob es wirklich dazu kommt, dürfte sich erst in einigen Monaten zeigen - um die Jahreswende oder zum Frühjahr hin.
Genauso denkbar ist aber auch , dass es vorerst bei den hohen Immobilienpreisen bleibt. Das Fehlen eines Preiseinbruchs während der Corona-Krise, ein normales Kreditgeschäft und die nicht übertriebene Bautätigkeit sprechen dafür.
Autor: Tobias Riefe
