Mietpreisbremse Vermietete Immobilien noch attraktiv?

In begehrten Großstadtlagen sind die Wohnungsmieten seit 2008 um über zehn Prozent gestiegen. Laut dem aktuellen Stadtentwicklungsbericht der Bundesregierung liegen die Mieten in Großstädten um 42 Prozent höher als in ländlichen Regionen. Mietpreiserhöhungen von 30 bis 40 Prozent sind in den urbanen Zentren bisher keine Seltenheit.

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Mieterhöhungen nach Mieterwechsel - in den Ballungszentren um maximal zehn Prozent

Für die SPD war eine Mietpreisgrenze daher Bestandteil ihres Wahlkampfs, in den Koalitionsverhandlungen wurde das Projekt schließlich verbindlich festgezurrt. Justizminister Heiko Maas hatte versprochen, in den ersten 100 Tagen seiner Amtszeit einen Gesetzesentwurf vorzulegen. Dies ist jetzt passiert: Die Mietpreisgrenze gilt mit Ausnahme der Erstvermietung von neu gebauten Wohnungen und umfassend saniertem Wohnraum für alle Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bei einem Mieterwechsel darf die Miete demnach um maximal zehn Prozent über den ortsüblichen Sätzen liegen.

In welchen Regionen die Mietpreisbremse zum Einsatz kommt, können die Länder für jeweils fünf Jahre definieren. Außerdem soll die neue Regelung verhindern, dass Mieter regelmäßig die Maklergebühren zu tragen haben. Künftig muss derjenige, der einen Makler beauftragt, auch dessen Rechnung übernehmen. Für Mieter bedeutet diese Gesetzesänderung, dass sie Maklerkosten nur im Rahmen eines von ihnen selbst erteilten schriftlichen Auftrags zur Wohnungssuche übernehmen müssen. 

Hohe Belastungen für Vermieter

4,2 Millionen der insgesamt 21,1 Millionen Mietwohnungen in Deutschland liegen in Ballungsräumen mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Mietpreisbremse wird daher Millionen Haushalte finanziell entlasten. Die Hochrechnungen und Schätzungen des Justizministeriums besagen, dass die Mietpreisbremse zu jährlichen Kosteneinsparungen von etwa 850 Euro auf Seiten der Mieter führen wird. Für die Vermieter wird die Umsetzung des Gesetzesentwurfes dagegen teuer. Bei den Mieteinnahmen werden sie pro Jahr voraussichtlich Verluste von 283 Millionen Euro verschmerzen müssen. Für die Beauftragung von Maklern oder die eigene Suche nach neuen Mietern entstehen ihnen zusätzliche Kosten von etwa 219 Millionen Euro jährlich.

Keine großartigen Renditen möglich, aber solide und verlässlich."

Schlechtere Investitionsbedingungen für Investoren

Die Unionsparteien ließen bereits erste Kritik am Vorstoß des Justizministeriums verlauten. Heiko Maas habe den Entwurf zur Mietpreisbremse ohne Abstimmung mit der CDU-/CSU-Fraktion in die Ressortabstimmung gegeben - die Union sehe jedoch durchaus Bedarf für Änderungen. Aus ihrer Sicht ist die Mietpreisgrenze in den Ballungszentren zwar als kurzfristiges Regulierungsinstrument vertretbar, ändere jedoch nichts an den Ursachen für die Explosion der Mieten - dem zu geringen Wohnungsbau.

Aus Sicht von Jan-Marco Luczak, dem stellvertretenden Vorsitzenden des zuständigen Rechtsausschusses, setzt die Mietpreisbremse für private Investoren ein sehr negatives Zeichen. Für den Bau von mehr Mietwohnungen ist das Engagement privater Investoren unverzichtbar, durch die Mietpreisbremse finden sie demnächst jedoch schlechtere Investitionsbedingungen vor.

Somit wird die Mietpreisbremse zu einem Rückgang des Neubaus und damit zu einer weiteren Angebotsvernappung beitragen. In Ballungsräume wie z.B. Berlin, Hamburg, Frankfurt, München wird dieses indirekt zu steigenden Mieten und Immobilienpreisen führen.