Offene Immobilienfonds sehr gefragt Zu viel Geld - zu teure Objekte
Im Zuge der Finanzkrise gerieten etliche offene Immobilienfonds in Schieflage. Danach war der Markt für Jahre wie ausgetrocknet. Heute scheinen diese Zeiten längst vorbei - offene Immobilienfonds erleben aktuell einen bemerkenswerten Boom, fast schon mehr als eigentlich gut ist.
Zwischen Januar und November letzten Jahres investierten deutsche Anleger rund eine Milliarde Euro zusätzlich in diesen Fondstyp, im Zeitraum Dezember bis April flossen nochmals 2,2 Milliarden Europa zu und seither dürfte sich der Zustrom weiter verstärkt haben. Das Vertrauen der privaten Investoren in offene Immobilienfonds ist augenscheinlich zurückgekehrt. Angesichts anhaltender Niedrigzinsen setzten viele Anleger auf Immobilien als wertbeständiges Investment mit respektablen Rendite-Perspektiven.
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Nach der Finanzkrise: nur die besten Fonds überlebten
Der Gesetzgeber hat inzwischen einiges dafür getan, dass offene Immobilienfonds nicht noch einmal in eine vergleichbare Situation geraten wie in der Finanzkrise. Damals stiegen viele Anleger kurzfristig aus den Fonds aus, was diese in dramatische Liquiditätsschwierigkeiten brachte, da deren Immobilieninvestments nicht so schnell verkauft werden konnten. Etliche Fonds mussten damals geschlossen werden und befinden sich heute noch in der Abwicklung. Für die Anleger bedeutete das in der Regel deutliche Verluste. Bei neuen Fonds müssen die Investoren seit 2013 eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten für ihre Fondsanteile beachten. Außerdem gilt eine zweijährige Mindesthaltedauer. Das soll der Stabilität offener Immobilienfonds dienen.
Die Marktbereinigung durch die Finanzkrise hat dafür gesorgt, dass nur die besten und am erfolgreichsten gemanagten Fonds überlebten. Zehn von vierzehn Fonds für private Anleger weisen denn auch gute bis sehr gute Rating-Noten auf. Die Durchschnittsrenditen der letzten Jahre können sich im Vergleich zu verzinslichen Anlagen durchaus sehen lassen. Allerdings sorgt der anhaltende Mittelzustrom der Anleger inzwischen schon fast für einen Investitionsnotstand. Dabei werden auch teure Immobilien gekauft, deren Rendite-Perspektiven zwangsläufig geringer sind.
Manche Fonds weichen auch auf zweitklassige Objekte oder Immobilien aus, die sich erst im Bau befinden und noch nicht voll vermietet sind. Das Risiko wird dadurch größer und die Wahrscheinlichkeit wächst, dass sich die Erfolgsstory der letzten Jahre nicht fortsetzt.
Eine alte Kaufmannsregel lautet: Der Gewinn liegt im Einkauf."
Cash-Stopps und neue Fonds
Einige Fonds-Anbieter denken daher inzwischen über einen sogenannten Cash-Stopp nach. Cash-Stopp bedeutet dabei nichts anderes, als dass die Fondsgesellschaft angesichts fehlender lukrativen Investments keine weiteren Anlegergelder mehr annimmt.
Fondsanteile können dann nur noch über die Börse als Zweitmarkt erworben werden. Andere Fondsunternehmen wollen den umgekehrten Weg beschreiten und neue offene Immobilienfonds auflegen. Dabei will man sich auf Marktsegmente konzentrieren, die noch nicht voll ausgeschöpft sind. Vor allem im Bereich der Wohnimmobilien werden noch Chancen gesehen.
