Sicherheit kann teuer werden Forward-Darlehen - Wette auf die Zinsen
Forward-Darlehen werden Kunden oft unter dem Aspekt der Sicherheit verkauft. Mit einer Vereinbarung heute lässt sich ein niedriger Zins bereits für die Zukunft sichern. Doch die Kalkulation muss nicht aufgehen, letztlich handelt es sich um eine Zinswette - mit nicht unerheblichem Risiko.
Tatsächlich befinden sich die Hypothekenzinsen derzeit auf historisch niedrigem Niveau. Zinssätze deutlich unter zwei Prozent bei Zinsbindungen bis 15 Jahre sind im langjährigen Vergleich schon außergewöhnlich. Nur vor gut einem Jahr lagen die Hypothekenzinsen noch etwas niedriger. Von daher ist es nur zu verständlich, wenn Bauherren sich diese niedrigen Zinsen möglichst lange sichern wollen.
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Option für Kreditnehmer mit laufender Baufinanzierung
Forward-Darlehen stellen dabei eine Option für Immobilieneigentümer dar, die schon über eine Baufinanzierung mit noch laufender Zinsbindung verfügen. Hier lohnt sich eine vorzeitige Darlehensablösung und Umschuldung in der Regel nicht, weil dann Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen sind. Der Kreditnehmer kann daher entweder nur hoffen, dass die Zinsen weiter so niedrig bleiben, bis die Zinsbindung endet, oder er "kauft" über ein Forward-Darlehen die günstigen Zinsen für seinen künftigen Kredit.
Letztlich handelt es sich dabei um ein ganz normales Baudarlehen - mit dem Unterschied, dass die Konditionen bereits heute vereinbart werden, die Auszahlung aber erst in der Zukunft liegt. Die Zeit dazwischen - die sogenannte Forward-Periode - kann bis zu fünf Jahre betragen. Man unterscheidet dabei zwischen echten und unechten Forward-Darlehen:
- in der echten Variante beginnt die Zinsbindung erst mit der tatsächlichen Auszahlung des Darlehens zu laufen;
- bei unechten Forward-Vereinbarungen startet die Zinsbindungsfrist dagegen sofort, die Zeit der "echten" Zinsfestschreibung ist um die Forward-Periode kürzer.
Wann sich Forward-Vereinbarungen rechnen - und wann nicht
Die Zinssicherheit eines Forward-Darlehens ist natürlich nicht kostenlos. Die Banken lassen sie sich mit Zinsaufschlägen bezahlen. Für jeden Monat der Forward-Periode werden je nach Anbieter zwischen 0,01 und 0,03 Prozent auf den "Normalzins" aufgeschlagen. Bei 0,02 Prozent Aufschlagssatz pro Monat und einer Forward-Periode von 24 Monaten würde der Zinsaufschlag 0,48 Prozent ausmachen.
Für den Kreditnehmer ginge die Rechnung daher nur auf, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit um mehr als 0,48 Prozent gestiegen sind. Das ist allerdings derzeit alles andere als sicher. Die EZB-Niedrigzinspolitik spricht eher dagegen. Wie andere Faktoren wirken, lässt sich nur schwer vorhersehen. Sollten sich die Zinsen nur geringfügig nach oben bewegen, gleichbleiben oder sogar sinken, wird das Forward-Darlehen sehr schnell zum Verlustgeschäft. Denn Kreditnehmer sind zur Abnahme verpflichtet - egal wie das Marktzinsniveau aussieht - oder müssen eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Forward-Darlehen sollten daher gut überlegt sein.
