Rentenlücke schließen Immobilien als Baustein der privaten Altersvorsorge
Kaum jemand kann monatlich so viel Liquidität anlegen, wie er benötigt, um eine komplexe Rentenlücke zu schließen. Das fremdgenutzte Mehrfamilienhaus oder ein Portfolio an Eigentumswohnungen hingegen sorgt im Alter für monatliche Ausschüttungen – und lässt sich so gut wie ohne Eigenkapital finanzieren.
Die gesetzliche Rentenversicherung ist eine gute Sache. Durch laufende Zahlungen während der Berufstätigkeit und Zuschüssen des Arbeitgebers wird der Ruhestand finanziell abgesichert. Und wer zusätzlich etwas tun möchte, um die Rente aufzubessern, schließt einen privaten Vorsorgevertrag ab. Der Haken: Die maximale Leistung aus der gesetzlichen Rentenversicherung ist auf etwa 2700 Euro begrenzt, die Rentenquote sinkt immer mehr, und Unternehmer und Freiberufler erhalten ohnehin keine Zahlungen. Übrigens: Im bundesweiten Durchschnitt erhielt ein Rentner zum 1. Juli 2016 laut einer Statistik der deutschen Rentenversicherung 1076 Euro Rente im Monat und eine Rentnerin 853 Euro.
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Rentenlücke
Das bedeutet, dass in vielen Fällen eine erhebliche Rentenlücke entsteht, also ein großer Abstand zwischen dem letzten verfügbaren beziehungsweise dem gewünschten Einkommen und dem Rentenanspruch. Gehen wir beispielhaft von einem monatlichen Kapitalbedarf in Höhe von 4000 Euro aus, also 48.000 Euro jährlich. Davon wird der Lebensunterhalt bestritten, die Kinder und Enkelkinder sollen unterstützt werden, und regelmäßige Reisen und andere Luxusausgaben sollen auch noch drin sein.
Nehmen wir jetzt an, es stehen bei einem ehemaligen Angestellten Rentenansprüche in Höhe von 2000 Euro (nach einem vorherigen Bruttoeinkommen von durchschnittlich 60.000 Euro jährlich) zur Verfügung. Damit fehlen monatlich 2000 Euro Liquidität. Diese muss irgendwo herkommen und wer mit einer weiteren Lebenserwartung von 20 Jahren ausgeht, braucht 480.000 Euro Kapital. Dafür muss er 25 Jahre lang Monat für Monat 1100 Euro (aus versteuertem Einkommen) für die Vermögensverwaltung aufbringen, die dann auch noch durchschnittlich drei Prozent Nettojahresrendite erwirtschaften muss. Das ist eine doppelt anspruchsvolle Aufgabe!
Die gesetzliche Rentenversicherung ist eine gute Sache."
Weniger komplex stellt es sich dar, wenn diese Person frühzeitig in eine fremdgenutzte Immobilie investiert. An vielen Standorten – den sogenannten B-Destinationen – wie Augsburg, Essen, Hannover, Ingolstadt oder auch Mönchengladbach sind durchschnittliche Renditen bei Immobilien von rund vier bis fünf Prozent möglich – und das bei immer noch einigermaßen „zivilen“ Kaufpreisen.
Musterrechnung
Eine Musterberechnung zeigt: Ein typisches Vierfamilienhaus mit 300 Quadratmetern Wohnfläche und einem Nettoquadratmeterpreis von sechs Euro erbringt (nach Steuern) 18.000 Euro jährlich. Bei einem Kapitalbedarf von 24.000 Euro jährlich für den Musterrentner verbleibt nur noch eine rechnerische Lücke von 6000 Euro jährlich, also 120.000 Euro für die prognostizierte Bezugsdauer. Das führt zu einem monatlichen Aufwand von 270 Euro über 25 Jahre (bei durchschnittlich drei Prozent Nettojahresrendite).
Wer also frühzeitig in ein Mehrfamilienhaus investiert, kann dieses über beispielsweise 25 Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren und bekommt nach der kompletten Tilgung Monat für Monat Ausschüttungen aus den Mieteinnahmen. Abzüglich einer Investitionsrücklage bleibt dann immer noch genügend Geld zur Verfügung, um den gewohnten Lebensstandard zu erhalten. Und die Immobilie selbst hat ja auch einen Wert. Eigenkapital ist bei diesen Modellen in der Regel nur für die Kosten für Notar, Makler und Grunderwerbssteuer nötig. Und wer aktuell klug finanziert, kann sich für die gesamte Laufzeit sehr attraktive Zinsen sichern.