Extravereinbarungen kosten Geld Lohnen sich Sondertilgungen wirklich?

Eine Besonderheit der klassischen Immobilienfinanzierung ist die Zinsbindungsfrist: Während dieser Zeit, die in der Regel auf bis zu 20 Jahre ausgedehnt werden kann, ändern sich weder die Zinsen noch die monatlichen Raten. Im Gegenzug beschränken die Banken die Möglichkeit zur Sondertilgung, so erhalten sie sich die Chance auf die Zinseinnahmen: Mit jeder außerordentlichen Tilgung reduziert sich nämlich nicht nur die Kreditsumme, sondern auch der Zinsaufwand. Entscheiden sich Bauherren für Sondertilgungsrechte, erhöhen sich die Zinsen eventuell minimal - und trotzdem lohnt sich diese Option.

In der Regel dürfen Bauherren fünf Prozent der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr zusätzlich zu den monatlichen Raten tilgen. Ein Blick auf die aktuellen Renditen, die Tages- oder Festgeldkonten versprechen, zeigt dann auch die Vorteile auf: Die Bauzinsen liegen mit Sicherheit darüber. Schon deswegen rentiert sich die schnelle Entschuldung in jedem Fall - und zwar auch als Geldanlage.

Ob allerdings die Vereinbarung erweiterter Sondertilgungsrechte sinnvoll ist, muss im Einzelfall entschieden werden: Bietet eine Bank diese Option kostenlos an, gehen Bauherren kein Risiko ein. Erfahrungsgemäß verteuern sich jedoch die Konditionen, so dass eine Abwägung wichtig wird: Erwarten Bauherren beispielsweise Tantieme oder andere zusätzliche Zahlungen, sollten sie die Zinsaufschläge gegen die mit den Sondertilgungen erzielbaren Einsparungen in den Finanzierungskosten gegenüberstellen. Sind die zusätzlichen Einnahmen jedoch nicht regelmäßig zu erwarten, so dass die Sondertilgung nicht sicher ist, könnte diese Entscheidung zum Verlustgeschäft werden. 

Dann bieten sich andere Möglichkeiten an: Einerseits lässt sich der Finanzierungsvertrag unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Die Anschlussfinanzierung ließe sich dann um die eventuelle zusätzliche Einnahme reduzieren. 

Alternativ könnte eine kürzere Zinsbindungsfrist die Beweglichkeit schaffen, die beispielsweise bei einem anstehenden Erbe sinnvoll wäre.

Alles in allem ist die schnellstmögliche Tilgung der Schulden anzustreben - welche Vertragsgestaltung dabei optimal ist, hängt von den konkreten Umständen ab. Ein Berater, der nicht an eine Bank gebunden ist, kann hierbei hilfreich unterstützen.