Rendite einer vermieteten Immobilie Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren
Die wichtigste Frage beim Immobilienkauf ist der Wert - und genau hier scheiden sich die Geister. Ein probates Mittel ist das Ertragswertverfahren, das die Rendite eines vermieteten Objektes beziffert.
Bei Anlage-Immobilien spielt die Rendite die entscheidende Rolle. Um diese fundiert ermitteln zu können, empfiehlt sich vor allem das Ertragswertverfahren als objektive Methode. Sie gewinnen gewichtige Argumente - sowohl im Verkauf als auch bei einer Kaufentscheidung.
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Was ist eine Immobilie wert? Das Ertragswertverfahren
Es liegt in der Natur der Dinge, dass Kapitalanleger auf der Suche nach den bestmöglichen Investitionsmöglichkeiten sind. Somit rückt der Ertrag, der sich mit einer Immobilie erzielen lässt, in den Fokus. Grundsätzlich ist eine ganze Reihe von Details rund um das Objekt zu berücksichtigen, um eine sachliche Gesamtbewertung erreichen zu können. Unter dem Strich ergibt sich der Ertragswert aus der Summe von Gebäudeertrags- und Bodenwert, von der eventuelle baulich bedingte Kosten abgezogen werden.
Die wichtigsten Faktoren bei der Ermittlung sind:
1. Der Bodenwert
Dieser ergibt sich aus der Größe des Grundstückes und dem Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss vorgegeben wird.
2. Liegenschaftszins
Auch die Festlegung dieses Zinssatzes obliegt dem in der Region zuständigen Gutachterausschuss. Die Höhe der Zinsen zeigen an, wie der Bodenwert des Objektes nach marktüblichen Regeln zu verzinsen ist.
3. Mieteinnahmen
Die möglichen Einnahmen aus der Vermietung richten sich nach den marktüblichen Mietpreisen, wobei es für die Ertragswertberechnung unerheblich ist, ob diese Einnahmen tatsächlich generiert werden.
4. Kosten für Unterhalt und Bewirtschaftung
Die Einnahmen sind um die Kosten für den Unterhalt und die Bewirtschaftung des Objektes, wie beispielsweise Kosten für Hausmeister oder Hausverwaltung, zu kürzen. Das Ergebnis ist der Rein- oder Rohertrag des Objektes.
5. Vervielfältiger
Dieser Multiplikator ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer, so dass sich der Faktor mit der Nutzungsdauer erhöhen kann. Dabei wird auf die für den Anleger wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsdauer abgestellt. Der Vervielfältigungsfaktor kann den Ertragswert für das Objekt gravierend erhöhen, wenn er mit dem Reinertrag multipliziert wird.
6. Bauliche Umstände
Diese Bewertung muss meist durch einen Gutachter bewerkstelligt werden, um die Kosten zu bemessen, die zur Behebung von schaden- oder altersbedingten Schäden am Objekt anfallen. Unerheblich ist dabei die Qualität der Pflege, die der Immobilie zugutekam.
Autor: Manfred Gassner
