Forward-Darlehen Zinsen frühzeitig absichern
Noch sind die Zinsen für Immobiliendarlehen besonders niedrig, doch Experten sind sich darüber einig, dass sie auf mittlere bis längere Sicht wieder steigen werden. Für Immobilieneigentümer, bei denen in der Zukunft eine Anschlussfinanzierung ansteht, kann es sich daher lohnen, sich bereits heute die noch niedrigen Zinsen zu sichern. Möglich macht das ein Forward-Darlehen.
Forward-Darlehen sind im Prinzip normale Immobiliendarlehen - mit einem wichtigen Unterschied: zwischen der Vereinbarung des Darlehens und der Auszahlung liegt ein längerer Zeitraum. Die Forward-Periode kann bis zu fünf Jahre betragen. Es ist also zum Beispiel möglich, bereits heute ein Darlehen mit einer Zinsfestlegung zu vereinbaren, das erst 2023 zur Auszahlung kommt.
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Zinsen bis zu fünf Jahre im voraus festlegen
Natürlich hat diese de facto-Garantie für niedrige Zinsen einen Preis. Für die Zinssicherheit ist ein Aufschlag zu zahlen - die sogenannte Forward-Prämie. Der Aufschlag bewegt sich in einer Größenordnung von 0,35 Prozent und hängt von der Dauer der Forward-Periode und natürlich auch vom Anbieter ab. Derzeit liegt der Zins für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei rund 1,5 Prozent, bei 15 Jahren sind es etwas weniger als 2,0 Prozent. Bei Forward-Darlehen würde das entsprechend einen Zinssatz von rund 1,85 Prozent bzw. 2,35 Prozent bedeuten.
Die Rechnung mit der Zinssicherung geht auf, wenn die Zinsen am Markt über den heutigen Zinssatz zuzüglich der Forward-Prämie steigen, im Beispiel also über 1,85 Prozent bzw. 2,35 Prozent. Das ist nicht unwahrscheinlich, zuletzt bewegten sich Zinsen 2013 in diesem Bereich.
Die Rechnung mit der Zinssicherung geht auf, wenn die Zinsen über den heutigen Zinssatz zuzüglich der Forward-Prämie steigen."
Selbst kleine Zinsdifferenzen können dabei zu Ersparnissen von mehreren tausend Euro führen. Sollten die Zinsen nicht steigen oder der Anstieg unterhalb der Forward-Prämie bleiben, wäre das Forward-Darlehen dagegen die teurere Lösung.
Vieles spricht jetzt für Forward-Darlehen
Dass die schon historisch niedrigen Zinsen noch weiter sinken, ist allerdings unwahrscheinlich. Die gute Konjunktur und die wieder anziehende Inflation sprechen eher für einen Zinsanstieg.
Auch die EZB-Politik spielt hier nur eine untergeordnete Rolle, denn die EZB-Leitzinsen beeinflussen vor allem kurzfristige Zinsen. Hier geht es aber um langfristige Zinssätze und dafür gelten die Gesetze des Marktes.
Es gibt also gute Gründe, sich die niedrigen Zinsen schon jetzt durch ein Forward-Darlehen zu sichern.
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