Das Geheimnis der Wertermittlung Banken wollen einen niedrigen Beleihungswert
Der Beleihungswert spielt bei jeder Immobilienfinanzierung eine wesentliche Rolle. Im Gegensatz zur Bank strebt der Kreditnehmer einen möglichst hohen Beleihungswert an, um günstigere Konditionen für den Kredit auszuhandeln.
Gewähren Banken oder Finanzdienstleister Kredite für die Finanzierung von Immobilien, gehen sie Risiken ein. Um diese Risiken zu minimieren, gibt es in Deutschland gesetzliche Vorgaben zur Absicherung solcher Darlehen. Wie hoch der Kredit maximal sein darf, ist maßgeblich vom Beleihungswert der Immobilie abhängig. Dieser liegt deutlich unter dem Kaufpreis, den der Kreditnehmer zu zahlen hat. Laut Pfandbriefgesetz muss der Kreditgeber bei der Ermittlung des Beleihungswertes alle nachhaltigen Merkmale der Immobilie und die regionalen Marktgegebenheiten berücksichtigen. Spekulative Elemente dürfen bei der Wertermittlung keine Rolle spielen. Das heißt, der Kreditgeber muss den Wert ermitteln, den er im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs über einen Zeitraum von 30 Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielen könnte.
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Verfahren, mit denen Banken den Beleihungswert einer Immobilie ermitteln:
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt bevorzugt bei eigengenutzten Immobilien zum Ansatz. In die Berechnung des Beleihungswertes fließen der Wert des Grundstückes, die aktuellen Baukosten für die Errichtung eines identischen Gebäudes und die Wertminderung durch die Nutzung ein. Zukünftige Entwicklungen am Immobilienmarkt bleiben unberücksichtigt.
Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren eignet sich für vermietete und gewerbliche Immobilien. Der Beleihungswert wird als Summe aus den Grundstückskosten und den zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet.
Vergleichswertverfahren
Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Immobilie durch direkten Vergleich mit ähnlichen Objekten in gleichwertiger Lage gesucht. Dieses Verfahren kann Werte liefern, die die Marktlage gut widerspiegeln. Oft mangelt es jedoch an geeigneten Referenzimmobilien.
Prüfen Sie Beleihungswert und Beleihungsgrenze sorgfältig!"
Unterschiedlicher Sicherheitsabschlag
Hat die Bank den Wert Ihrer Immobilie ermittelt, wird der errechnete Wert um einen Sicherheitsabschlag vermindert. Bei der Höhe des Sicherheitsabschlages gibt es Unterschiede zwischen den verschiedenen Kreditgebern. Ein höheres Darlehen als die Beleihungsgrenze sollte für die jeweilige Immobilie nicht vergeben werden.
Je größer die Differenz zwischen dieser Beleihungsgrenze und der Darlehenssumme ist, die Sie tatsächlich benötigen, desto günstigere Konditionen können Sie für Ihre Immobilienfinanzierung aushandeln. Lassen Sie darum von einem unabhängigen Berater prüfen, ob alle relevanten Parameter berücksichtigt wurden.
Der erfahrene Fachmann kann Ihnen eventuell Anbieter mit günstigeren Konditionen empfehlen.
