Kein Selbstgänger, aber durchaus machbar Immobilienfinanzierungen für Selbstständige
Selbstständige haben es bei Immobilienfinanzierungen in der Regel schwerer als Angestellte, denn sie verfügen nicht über ein gesichertes Einkommen. Trotzdem gibt es Möglichkeiten, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren und an das dafür nötige Geld zu kommen.
Banken scheuen bei Selbstständigen und Freiberuflern häufig das Risiko, das durch die schwankenden Einkünfte entsteht. Da Immobilienfinanzierungen fast immer langfristig und nicht selten auf Jahrzehnte ausgerichtet sind, muss bei der Kreditwürdigkeitsbeurteilung auch die Einkommensentwicklung über diesen Zeitraum beurteilt werden. Bei Angestellten fällt das vergleichsweise leicht, die Prognose bei Selbstständigen und Freiberuflern ist dagegen mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Kreditgeber schätzen das Ausfallrisiko hier daher grundsätzlich größer ein, was vielfach zur Kreditablehnung oder zu deutlich ungünstigeren Konditionen führt.
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Trotzdem ist eine Immobilienfinanzierung zu vertretbaren Konditionen nicht unmöglich. Selbstständige müssen dabei aber folgende Punkte beachten:
1. Höhere Anforderungen bei Einkommensnachweis
Während bei Angestellten meist Einkommensnachweise der letzten Monate genügen, wird bei Selbstständigen genauer hingeschaut. Hier sind in der Regel Nachweise für die letzten zwei bis drei Jahre vorzulegen. Dabei kommt es nicht nur auf die Höhe der Einkünfte, sondern auch auf die Stabilität an. Je konstanter und nachhaltiger das erzielte Einkommen, umso besser für die Kreditwürdigkeit.
2. Andere und mehr Unterlagen
Anstelle der Gehaltsabrechnung wird bei Selbstständigen nach den aktuellen und vergangenen Betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWA's), Steuererklärungen und Steuerbescheiden gefragt. Die Bank möchte sich anhand dieser Unterlagen einen Eindruck über Höhe und Schwankungsbreite der Einkünfte verschaffen.
3. Sicherheiten und Eigenkapitaleinsatz
Üblicherweise dient die Immobilie als Sicherheit bei der Finanzierung. Die Bewertung und Berücksichtigung des Objektes erfolgt dabei unabhängig davon, ob der Kreditnehmer selbstständig oder angestellt ist. Je mehr Eigenkapital Selbstständige in die Finanzierung einbringen können, umso mehr reduziert sich das Risiko für den Kreditgeber und steigt die Bereitschaft der Bank zur Finanzierung. Ein angemessener Eigenkapitaleinsatz spielt daher für Selbstständige eine größere Rolle als bei abhängig Beschäftigten.
Banken scheuen bei Selbstständigen und Freiberuflern häufig das Risiko."
4. Größere Spielräume einkalkulieren
Die Prüfung der Belastungsfähigkeit ist ebenfalls ein wichtiger Bestandteil der Kreditwürdigkeitsbeurteilung. Hier sollten Selbstständige mit größeren Spielräumen kalkulieren, was nach monatlichen Lebenshaltungskosten und Kreditbelastungen noch übrig bleibt.
Dann ist die Gefahr geringer, bei "Durststrecken" schnell an die Grenze der Belastungsfähigkeit zu stoßen. Die Bank bezieht das bei ihrer Beurteilung der Belastungsfähigkeit ohnehin mit ein.
5. Öffentliche Förderung für alle gleich
Öffentliche Förderprogramme für Bauherren sind unabhängig davon zugänglich, ob Kreditnehmer selbstständig oder angestellt sind. Da die Konditionen auch sonst günstiger sind als bei Immobilienfinanzierungen über den Markt, lohnt es sich, die bestehenden Möglichkeiten voll auszuschöpfen.
Autor: Holger B. Nentwig, holger.nentwig@gfmsnentwig.de
