Frühjahrsgutachten der ZIA Kippt der Immobilienboom?
Anhaltende Niedrigzinsen und fehlende Anlagealternativen haben den Immobilienmärkten in den letzten Jahren viel Geld zugeführt. In der Folge sind die Preise zum Teil drastisch gestiegen, so dass mancherorts bereits vor einer Immobilienblase gewarnt wird - ohne dass das bisher die Nachfrage gebremst hätte. Doch die Zeichen mehren sich, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben könnten.
Tatsächlich ist der deutsche Immobilienmarkt gespalten. Während in begehrten Groß- und Universitätsstädten die Immobilienpreise geradezu explodiert sind, war die Entwicklung in ländlichen Regionen viel verhaltener. Hier kann es inzwischen sogar zur Herausforderung werden, ein Objekt verlustfrei zu verkaufen. Die auseinanderdriftenden Preise sind Folge des Trends zum Wohnen in der Großstadt. Galt es noch vor ein bis zwei Jahrzehnten als schick, auf dem Lande zu wohnen, ist inzwischen Leben in der Stadt wieder "in".
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Kaufpreise und Mieten klaffen auseinander
Bei den städtischen Immobilienpreisen kann zwar noch nicht generell von Blasenbildung gesprochen werden, doch in einigen besonders angesagten Städten haben sie inzwischen die Schwelle des noch Vertretbaren überschritten. Das stellt zumindest der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), ein Dachverband der Immobilienwirtschaft, in seinem Frühjahrsgutachten fest. Grund für die Erkenntnis ist, dass die Mieten mit den Preisen in vielen Städten nicht Schritt gehalten haben. Sie sind zwar auch spürbar gestiegen, aber nicht so stark. Die Konsequenz sind zum Teil deutlich gesunkene Mietrenditen, es rechnet sich also weniger, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben.
Denn hohe Preise ließen sich nur vertreten, wenn auch weiter mit steigenden Mieten gerechnet werden könne, was aber nicht der Fall sei."
Spitzenreiter ist München. Die bayerische Landeshauptstadt ist seit jeher als "teures Pflaster" bekannt. Die steigenden Preise haben dies jetzt nochmals verstärkt. Hier klaffen Kauf- und Mietpreise besonders weit auseinander. Der relative Abstand beim Preisanstieg liegt in München - bezogen auf die letzten sechs Jahre - bei 75 Prozent. Ebenfalls blasengefährdete Städte sind Berlin, Köln und Stuttgart mit einem 50 Prozent-Abstand, Frankfurt und Hamburg mit 40 Prozent und Düsseldorf mit immerhin noch 36 Prozent.
Wo der Immobilienboom enden könnte
Wegen dieser "klaffenden Lücken" rechnet der ZIA in den genannten Städten mit einem Ende der Preissteigerungen. Denn hohe Preise ließen sich nur vertreten, wenn auch weiter mit steigenden Mieten gerechnet werden könne, was aber nicht der Fall sei. Für Berlin wird ganz sicher eine Trendwende prognostiziert, für München wahrscheinlich, bei Frankfurt und Hamburg wird sie immerhin im Bereich des Möglichen gesehen. Dennoch ist wohl nicht mit spektakulären Preiseinbrüchen - dem berühmten "Platzen der Blase" - zu rechnen. Denn die Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten bleibt weiter hoch. Es gibt zwar viele Baugenehmigungen, aber die Fertigstellung neuer Wohnungen geht oft nur langsam voran.
