Mietmultiplikator gibt Aufschluss Blase bei Immobilien?
Immobilien gelten in Zeiten niedriger Zinsen als interessante Alternative zu anderen Finanzanlagen. Doch wenn erzielbare Mieterträge und Kaufpreis nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen, droht das Investment zur Enttäuschung zu werden.
In einigen deutschen Großstädten sind bereits Anzeichen einer Blasenbildung sichtbar. Das zeigt der Mietmultiplikator des Marktforschungsinstitutes Empirica.
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Die Empirica-Forscher untersuchten bundesweit die Wohnungsmärkte nach einer einheitlichen Systematik.
Dabei wurden drei Faktoren für die Bewertung des jeweiligen Marktes zugrunde gelegt:
- die Relation zwischen dem Kaufpreis und dem Durchschnittseinkommen vor Ort;
- das Verhältnis von Kaufpreis und der möglichen Jahresmiete, der sogenannte Mietmultiplikator;
- das Ausmaß an Wohnungsleerständen.
Besondere Aufmerksamkeit wurde dabei der Mietmultiplikator-Entwicklung geschenkt.
25 - der kritische Mietmultiplikator-Wert
Als gerade noch akzeptabel wird ein Mietmultiplikator von 25 angesehen. Bei einer erzielbaren Jahresmiete von 12.000 Euro sollte der Kaufpreis einer Immobilie also nicht mehr als 300.000 Euro betragen. Bei der Studie lagen die Preise in 73 von 402 untersuchten Landkreisen über dieser Marke. Am deutlichsten zeigten sich aber Preisblasen in Großstädten.
In acht der zwölf größten deutschen Metropolen lag der Mietmultiplikator über 25. Besonders ausgeprägt war dies in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart der Fall. München lag mit einem Faktor von 32,4 eindeutig an der Spitze.
Keine generelle Blasengefahr
Dies ist nicht weiter überraschend, gelten diese Städte doch von der Wirtschaftskraft und Lebensqualität seit jeher als besonders attraktiv. Das hat in den vergangenen Jahren die Preise stark nach oben getrieben. Gerade München ist seit vielen Jahren als einer der heißesten Immobilienmärkte hierzulande bekannt. Unter der magischen 25-Marke bewegten sich dagegen Bremen, Dortmund, Dresden und Leipzig.
Gerade München ist seit vielen Jahren als einer der heißesten Immobilienmärkte hierzulande bekannt."
Überraschend dabei: auch die Ruhrstadt Essen gehört zu den Metropolen mit einem Mietmultiplikator über 25. Trotz der Überhitzungserscheinungen in einigen Städten sehen die Empirica-Forscher aber nicht die Gefahr einer größeren Blasenbildung. Damit es zu stärkeren Preiseinbrüchen komme, müssten sich wesentliche ökonomische Rahmenbedingungen ändern: wenn die Euro-Krise sich deutlich entspannen oder die Zinsen wieder steigen würden, dann könnten stärkere Preisrückgänge bei Immobilien denkbar sein. Die Wahrscheinlichkeit, dass dies bald der Fall ist, sehen die Experten aber als gering an.
Vor diesem Hintergrund ist in einigen lokalen Märkten zwar eine moderate Preisbereinigung denkbar, eine Immobilienblase wie vor einigen Jahren in Portugal oder Spanien droht in Deutschland aber auf keinen Fall. Immobilieninteressenten sollten sich bei ihren Investments auf Märkte konzentrieren, wo noch keine Preis-Überhitzung festzustellen ist. Hier lassen sich mit Wohnungen durchaus noch Renditen erzielen, die eine herkömmliche Geldanlage derzeit kaum bietet.
